北京环球影城今天终于开始试运营！
这个筹建20年之久的超级大IP可算让众多人盼出了头。
叔上周也按捺不住了，跑去环球影城外面转了一圈儿，提前感受了下这波气氛。
从园区入口开始就排面十足，园区外的道路名字更是氛围感拉满。
这趟除了来看看环球影城，叔也在一天里跑了通州好几个新楼盘。
纵观这几年，在通州抱着环球影城这条大腿的楼盘不在少数，不管是投资还是自住都让人对这里寄予厚望。
这次随着9月20日环球影城的正式营业，也让通州的楼盘再次狂刷一波存在感。
那环球影城周边的房子还值得入手吗？环球影城对通州楼市的加成又有多少？今天，叔就来和大家聊聊。
说起人们对环球影城周边房子的期待，除了这个大项目本身自带光环，也或多或少参照了上海迪士尼带飞周边房价的“成功案例”。
早在2009年敲定迪士尼即将“落沪”后，上海迪士尼所在的川沙板块房价，就已经悄悄开始上涨。
据有关数据显示，2010年川沙板块房价上涨66%，高于上海全市上涨幅度16%和浦东新区上涨幅度36%。
直到2021年，川沙板块的新房已经从2011年的11231元/㎡上涨到目前的41354元/㎡，十年间涨幅高达268%。
而在此期间，上海全市的新房涨幅约为246%，高出全市涨幅近22%。
不难看出，上海迪士尼的落成，确实有效促使了周边房价上涨，同时也带动了区域人流与经济效益。
那么作为同样引人瞩目的文旅项目，占地面积是迪士尼的4倍，投资也远超迪士尼的全球最大环球影城。
接下来能否成功复制迪士尼，撬动城市副中心的房价和经济，也成了又一个备受关注的话题。
放眼看去，距离环球影城最近的梨园板块，在过去的一年中，房价的涨幅似乎并没有达到人们的预期。
梨园九棵树地铁站街道据有关数据显示，梨园8月份的二手房均价为44368元/㎡，环比上月下跌0.66%。
而同比去年同期的价格，仅仅上涨1.67%。
这次叔也去看了距离环球影城最近的楼盘之一，华业东方玫瑰，这里和环球影城的直线距离仅有2公里。
毛坯房均价5万出头，也是周边所有新盘里性价比较高的选择。
目前该盘业主都已陆续入住，所剩房源无几。但从过去几年的价格走势来看，最高成交价格曾一度接近6.3万元/㎡。
最近三年的最高点发生在2019年6月份的56857元/㎡，并且从这两年开始有一路下滑的走势。
早在2016年环球影城动工开始，梨园板块房价就因为一月上涨一千而频上新闻。
而此后的几年，在北京城市副中心和环球影城IP的双重加持下，通州房价为何逐渐哑火？
还得从北京房产市场的一系列高压政策说起。
就在2017年，“北京317新政”的出台堪称史上最严调控，让北京楼市一片震荡。
简单来讲，要求二套房认定“认房又认贷”。
将二套房商贷首付比例提升到普通住宅不低于60%，非普通住宅不低于80%，且最长贷款年限缩短到了25年。
此次调控后北京楼市确实降温明显，通州房价更是一度跌回了“四万元时代”，价格下降幅度均超过20%。
要知道在2017年4月份，通州地区的房价可是一度飙升到了6万+，更是达到前所未有的高峰。
而从购房资格来看，通州是从2016年开始就实施双重限购规定，从购入门槛上就一步卡死。
京籍无房：无房家庭以及已有一套住房，落户通州以及近三年在通州区连续社保和纳税满三年可购买通州；
非京籍家庭：在京无房且连续60个月在京缴纳社保或者纳税且近三年的通州连续缴纳社保或纳税满三年。
这一举措更是被称为“最严限购令”。
实际上，此番限购也是为了抑制，从2015年北京行政副中心落户通州开始，就一路飙升的通州房价。
从通州一波三折的房价走势来看，同样作为超级大IP，北京环球影城似乎并没有像迪士尼那样“天时地利人和”，赶上房地产发展的“黄金上升期”。
反而基于北京城市副中心的特殊属性，以及国家“房住不炒”的定位，通过一系列的政策调控，有效稳定住了周边房价的涨幅。
不仅房价涨幅控制平稳，其实通州区从开发商拿地这一环节上就比较困难，可以说是竞争十分激烈。
就在今年五月份，北京土拍通州共有3宗地块落下帷幕。
叔此次也实地探访了位于梨园九棵树西路附近的国誉未来悦项目，目前售楼处尚未盖成。
这个地块占地4.4万平方米，641套待售新房，户型从50-140㎡均有。
附近步行距离十分钟内就有两个大型商场，领展和罗斯福广场，商业配套较完善。
并且在8月底，刚刚在距离楼盘4公里左右的通州万达广场一层建成展厅。
值得关注的是，这个项目将建成的是新型共产房。
所谓共产房就是政府以较低的价格卖给符合条件的保障对象家庭，换取一部分房屋产权的房子。
以往的共产房政府和个人产权比例是参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，一般为三七开或是五五开。
这种新型共产房政府持有20%产权，个人持有80%，个人产权比例更高，并且房屋质量标准也有所提升。
换句话说，以后房子首次出售个人只能取得80%的卖房收益，剩余20%交由政府。从二次交易起将按100%产权所有。
而出售的价格就是购房人实际支付的价格。并且项目销售均价加上政府产权份额对应均价（即住房总均价）不超过所在区域商品住房最高均价。
如此一来，可以预见的是，共产房的流通性会低于普通商品房。
共产房为的就是解决一部分中低收入群体的购房困难，并从一定程度上抑制房价上涨。
要叔来看，自己居住没问题，但是如果考虑投资就算了。
除了以环球影城为圆心的文化旅游区，以北京市政府为中心的行政办公区，又是通州另外一大核心居住区域。
这边的新盘不多，叔也走访了距离市政府直线距离2公里左右的金融街武夷融御，项目距离环球影城驾车约20分钟。
目前一期已经全部售罄，二期尚未开盘。
从周边配套来讲，目前商业繁华程度上看远不如梨园九棵树一带，周边只有一个小型华联商场。
但如果从居住上看，这里往东是北京市政府，西临运河CBD，南向城市绿心，宜居程度会更好。
距离项目700米处，还将建成全亚洲最大的综合交通枢纽，出行的便利程度值得期待。
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总体来看，除了政策上的严控，通州尚不成熟的产业发展也是致使周边房价没有明显上涨的另一因素。
虽然作为北京城市副中心，我们目前能看到的仅是一些宽泛的概念以及阶段规划。
而不管是文化旅游区域还是行政办公区域，从规划到落地还需要漫长的建设过程。
尽管目前的通州运河商务区已经高楼林立，越来越有通州福尼亚的味儿，但最终能不能有过硬的企业入驻才是关键。
因为只有好企业才能留住更多的优质人才，从而带动当地的经济发展。
但不可否认的是，环球影城未来会在一定程度带动周边的发展。
就在8月29日，八通线和一号线正式完成贯通，从通州去往北京城区的地铁无需换乘即可直达。
而在今年，北京公布的站城一体化交通枢纽重点项目共10个，城市副中心占了4个，发展势头可见一斑。
至于通州未来的发展和房价走势，叔觉得还是值得期待的，但是尚且需要时间。
对于通州的发展你还有哪些看法？欢迎评论区留言。
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