房企中报观察丨利润比规模更重要 “不赚钱的地不会去买”

房企中报观察丨利润比规模更重要，“不赚钱的地不会去买”

澎湃新闻记者 李晓青

来源：澎湃新闻

第二批“双集中”供地即将来临，据澎湃新闻从各大上市开发商在2021年中期业绩会上的表态发现，大多数认为在目前“三道红线”、融资收紧、限制拿地总金额的情况下，下半年的拿地要愈发谨慎，拿地金额都会控制在权益销售比40%以内，期望以合理的价格获取土地，公司发展以稳为主，保证现金流的稳定。

上半年土地市场“内卷”，有房企一块地都没拿

宝龙地产（01238.HK）总裁许华芳在公司2021年中期业绩会上称，“今年上半年，在集中供地的城市中，宝龙地产一块地也没拿。在集中供地的城市中，算来算去上海利润最好，而其他地方利润比较薄。”许华芳表示，土地市场还是应该回归理性，如果土地太贵，又控制了房子的售价，加上监管还比较严，开发商的生意是很难进行。因此宝龙地产调整了策略，避开较热的土地。

另一家开发商三盛控股（02183.HK）董事长林荣滨谈及上半年拿地的情况时表示，政府实施集中供地，目的是为了降地价，但就第一次集中供地情况看，效果不好，甚至把地价推得更高。第一批拿地的结果，大概率看利润率跟毛利率都会非常低。林荣滨称，这种情况下，政府给集中供地按下暂停键。第二批集中供地政策发生了很多变化，导向更倾向于竞争品质，给房企留有一定的盈利空间，这对房地产行业是好的。

正荣地产（06158.HK）董事会主席兼行政总裁黄仙枝认为，今年三道红线和集中供地政策对整个地产行业影响非常大。第一批供地虽然土地放量比较大，但价格端，在起拍价、竞配建、竞自持上做了诸多限制，热点城市价格还是在往上走，未来利润率还是会随着市场往下走，不过还是有一定的空间。

中国奥园（03883.HK）执行董事、营运总裁马军表示，今年上半年公司拿的项目不是很多，目前在观察双集中的供地情况，现阶段加紧布局三道红线的问题，投资关心现有旧改项目的转化，全年拿地不超过原来的300亿元的土地购置金额，会适当补充一些货量。另外，上半年的土拍虽然成交面积较往年有所下降，但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地，希望对地价有相应的缓冲办法。

8月中旬有消息称，监管层召开了闭门会议，对部分集中供地试点城市的供地部门作出新部署。在地价方面，会议要求“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率”；在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人。

随之，多地宣布延期第二批集中供地的出让，在原有规则的基础上进行补充更新，如提出“限房价、定品质、竞地价”的竞拍规则、禁止多个马甲同时竞拍同一幅地块、加强审查购地资金来源、竞现房销售的比例、竞全装修房屋的比例”，打破以价高者得的原则等等。全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

以稳为主不再唯规模论，下半年土地市场会更理性

从澎湃新闻整理的多家房企对下半年土地市场的判断来看，大部分开发商认为第二、第三次集中供地的规则会有所改变，市场走向有望趋于平稳。

“下半年在拿地方面会相对保守，市场压力会比较大，整个融资市场的信贷市场压力也比较大，销售压力也大，我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样，这就是选择。”融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩会上表示，预计公司下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

对于华润置地（01109.HK）下半年拿地的节奏，华润置地总裁李欣认为，拿地的规则在变，华润置地下半年的打法坚持量入为出，坚持回报底线，符合华润置地聚焦区域、产品方向和回报率的土地会予以考虑的。

中海集团董事长颜建国认为，从土地端预测下半年会更加理性一点，不会像上半年这样热，土拍政策也在调整，行业会更加理性的发展。“上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况，中海不赚钱的地不会去买。所以主要是看看最后集中供地的城市，竞争情况以及政府的新的规则。”

对于即将到来的第二批集中供地，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，如果土地价格能真正降下来，对开发商的品质提升和所有房企的利润空间都有好处。黄仙枝预计，第二批土地留了一定空间给房企。

祥生控股集团（02599.HK）首席财务官谈铭恒在业绩会上表示，公司会采取多元化拿地的政策，拓展开发模式，加大合作开发力度。祥生控股集团常务副总裁韩波认为，现在很多城市出台了新的政策来提升土拍市场的供地节奏控制，提升土拍市场的稳定性，让企业以合理的成本和合理的土地价格获得土地，从而提升项目利润率。

龙光地产行政总裁赖卓斌对于在集中供地方面拿地认为，“第一次集中供地大家各方面的一些经验可能不是太够，局部一些城市地价过热，导致拿这些地就没什么利润。第二次在规则方面做了比较大的修改，这是比较积极和正面的，无论是控制溢价率也好，强调品质也好，对整个行业利润率都是有一个帮助的。从第二次集中供地开始，整个行业利润率会有逐步探底的过程，慢慢会有回升。”但赖卓斌也强调，不能对利润率有过高的期望，这不符合各方利益，在第二次集中供地之后，利润率会回到行业比较合理的水平。

“公司对首轮集中供地做过测算，约60%的土地都不太赚钱，很多地块甚至是亏损的。没必要去做亏本生意。下半年会有一些窗口期，如果下半年地价比较理性，公司会加大投资。上半年调控比较密集，和集中供地有很大关系，政府希望通过集中供地稳地价、稳预期，但是效果不太好，出现一些比较贵的地、市场预期也好，如果不调控房价上行压力会比较大。第二轮集中供地规则已经进行一些调整，但整体政策还是偏紧，紧到一定程度，会有适度的放松。”世茂集团（00813.HK）总裁许世坛在业绩会上如是说。

旭辉控股集团（00884.HK）CEO林峰预计，下半年集中供地的城市应该会有更多的投资机会，不是集中出让土地但供求健康的城市也会有更好的投资机会。公司会盘活土地储备，加快滚动开发，减少资金的占用量，减少土储的年份，把土储周期保持在2年左右。