第二轮集中供地 青岛所有地块均为底价成交

第二轮集中供地，青岛所有地块均为底价成交| 一财地产日评

第一财经

作者：吴俊捷

开房商寄望快速去化，房企在青岛的拿地热情并不高。

9月8日，青岛迎来今年第二批集中供地的首个土拍日。

上午12宗地块全部底价出让，其中包括8宗涉宅地块，共揽金83.1亿元。其中金茂&海尔联合体斩获4宗，绿城独占2宗，华新园、华润置地等房企也均有斩获。

下午城阳区20宗地块同样全部以底价成交，其中包括12宗涉宅用地，共揽金58.75亿元。其中青岛青特华安置业斩获4宗，万科联合体斩获3宗，中铁建斩获2宗，卓越联合建安收获2宗，保利&每日置业联合体收获2宗。

一财点评：今日土拍几乎与今年5月青岛集中供地如出一辙，几乎均为底价成交。青岛首次集中供地63宗，共成交61宗，总土地出让金约135亿元。平均溢价率为1.91%，仅有1宗土地溢价成交，其余60宗地块均为底价成交。

回看过去几年，青岛的土拍整体均处于低溢价状态。诸葛找房数据显示，2018～2020年，青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%和0.2%，低溢价成交趋势明显。

这与青岛土地市场的特殊性有密切的关系。青岛土拍实行勾地制度，很多地块在开拍前已经确定好出让对象。另外，历经前几年楼市快速发展，青岛近几年楼市景气度并不高，《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，青岛以3.8％的价格跌幅位列全国降幅第二。库存和空置率均较高，开房商寄望快速去化，房企在青岛的拿地热情并不高。

银保监会再发声：持续完善房地产金融监管机制

中国银保监会新闻发言人在答记者问时表示，截至7月末房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。

根据银保监会披露的数据，截至7月末，房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点，房地产信托余额同比下降约15%，相关理财产品余额同比下降42%，银行通过特定目的载体投向房地产的领域规模同比下降27%。

银保监会表示，督促银行在贷款首付比例、利率等方面对刚需购房者进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

一财点评：去年底，央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理，并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”均设有红线。今年3月，银保监会主席郭树清称，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速。”央行发布的二季度中国货币政策执行报告也显示，房贷增速呈下降态势。以房地产贷款余额占各项贷款余额比重为例，已降低至26.5%，处于近两年较低，住房开发贷二季度同比仅增长3.4%，低于全年超10%的增速。

这其中既有金融机构主动调整放贷方向，也有房企信用债违约愈趋频繁的因素在内。尤其是大型房企债务违约，风险暴露，牵扯银行不良率上升，也倒逼金融机构对涉地产融资更趋于谨慎。目前看来，金融机构对射房的融资处于持续收紧状态。短期寄望地产金融监管放松并不现实，这也意味着房企的降杠杆之路仍将持续。