对房企负债,既要关注有息债务,也要关注无息债务

对房企负债，既要关注有息债务，也要关注无息债务

9月19日，克而瑞研究中心发布的一则关于2021年上半年房企偿债能力报告显示，2021年上半年末，80家重点上市房企的现金持有量为31977亿元，较2021年初微降0.2%，这是近五年来首次出现下降。

报告同时显示，截至6月末，80家重点房企的总有息负债规模为71185亿元，有息债规模保持7万亿元以上，较期初增长0.4%，增速较2020年的5.4%继续下滑。

也就是说，以静态的方式比较，80家房企拥有的现金占有息债务的比重，只有45%。如果此时要求这些房企把有息债务全部全部偿还掉的话，账面上的现金偿还率只达到45%。虽然不可能出现这样的偿债方式，但是，也从一个侧面说明，房企的偿债能力还是比较弱的。因为，这仅仅是有息债务，而有息债务在房企整个债务中的比重，好的达到80%，差的只有30%，一般都在60%左右。也就是说，除有息债务外，80家房企的无息债务也达到4、5万亿，总负债超过了10万亿。特别是头部房企，凭借自身的强势，占用上下游企业资金的话语权更大，无息债务的占比也更高。那么，现金偿还率将不足20%。

无息债务的构成，主要包括应付工程款、应付材料款、应付票据、应付税款、预收房款等。特别是应付工程款、材料款、预收房款，大多涉及农民工工资、员工工资、居民购房等，拖不起，也不能拖。否则，会影响社会稳定，会带来社会不安定因素。

而从目前的实际情况来看，各方关注的主要是有息债务，认为一旦开发企业出现资金链断裂现象，就有可能给银行带来比较大的风险。特别是头部房企，少则有息债务千亿，多则近万亿。如果这些房企出现资金链断裂现象，会直接对银行的风险防控带来严重冲击，并引发系统性金融风险。因此，从管理层到地方政府，都十分关心房企的资金链问题，并想方设法要求房企确保资金链不断裂，确保不给银行带来冲击，不制造银行风险。

殊不知，房企的无息债务，同样是问题很复杂、后果很严重的，一旦资金链断裂，就会直接影响社会稳定、影响居民生活。很多的，也会直接转化成银行的风险。如按揭购房，实际就既连着稳定，又连着风险。从稳定的角度来看，已经缴纳了购房款或按揭了购房款的居民，会因为开发商无法交房而陷入恐慌，产生不稳定因素。同时，按揭购房的居民，还会断供，让银行面临风险。拖欠的工程款和材料款，很多企业除了要用于支付员工、特别是农民工工资外，还可能欠着银行的贷款，最终也会出现稳定和风险并存现象。

在这样的情况下，房企的债务危害，实际并非只是银行风险一个方面，还有社会稳定、居民心理等。如果只考虑银行的风险，而不考虑社会的稳定，同样会带来严重后果，且会进一步扩大银行的风险度。因此，必须对房企的危机保持高度警惕。因为，按照目前房企的实际状况，具有足够偿债能力的房企并不多，具有较大风险的房企则比较多。比较有效的方式，就是倒逼房企加快资产转让步伐，在债务承受能力范围内，允许房企降价售房，而不是一些地方粗暴的不允许房企降价售房。

那么，如何允许房企降价售房呢？有关方面应当组织专家对房企的资产负债率、偿债能力、降价售房能力等进行评估，确定最低降价幅度，让房企在确定的降价幅度内依据自身实际，制定降价策略，加快回笼资金。否则，无法化解已经出现的资金链断裂风险。

在此基础上，要制定降低地价政策，不能再抬高地价。因为，地价的提高，就意味着房企负债的增多，也会使房价的上升动力增强。只有稳地价，才能稳房价，才能稳居民的购房预期，从而让房地产市场真正平稳有序发展。