第一财经
作者：郑娜
非住宅商品房的去化艰难时日已久。
非住宅商品房的去化艰难，促使湖南省出台了提振市场的相关政策。
28日的消息显示，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门在几日前联合印发《关于推进非住宅商品房库存的若干意见》（以下简称“《意见》”），从土地供应、金融支撑等方面提出了10条措施，以推进非住宅商品房去库存。
与日前哈尔滨发布的“救市”政策相似的是，此次湖南的意见也提到购房补贴等举措。
《意见》明确提出，要降低商办物业的交易成本，对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。
同时，《意见》明确，居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。这也降低了居民的生活成本。
湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞也认为，这对于商办物业是一项利好，有助于提振市场信心，尽管具体细则尚不明确，比如补贴额度是多少、交易费用降低多少，但对于去库存有一定作用。
近期全国楼市销售下行的背景下，湖南省非住宅商品房的销售压力也在不断加大。
湖南统计局数据显示，今年6月份以来，湖南省商品房销售面积的同比增速便呈现持续下降的趋势，从1-6月的23.5%一路走低至1-9月的5.8%。
其中，办公楼销售面积同比增速从1-6月的-1.7%，震荡扩大至-5%；商业营业用房销售面积的同比增速则从1-6月长21.3%，快速收窄至1-9月的2.5%。
相应的，非住宅商品房的库存量也保持在高位。以湖南省会长沙为例，据湖南中原地产研究院提供的数据显示，截至9月底，拿了预售还没有卖出去短期库存有461万平方米，按照六个月的去化周期需要36个月。
“实际上最近6个月，因为降价促销，公寓的去化速度已有所加快。”陈世霞向第一财经表示，从去年到今年初，再到9、10月份，公寓项目的打折力度越来越大，业内甚至有“没有最低，只有更低”的说法。
有数据显示，位于岳麓区的某公寓项目，9月份时封顶价在8000元/平方米左右，部分特价房则曾低至不足6000元/平方米；而2020年末-2021年初，该项目的均价还在15000元/平方米，此后便震荡走低。
“此外还有943万平方米的在售商办项目、待开发的1290万平方米，总共有2233万方，而长沙此前一年的消耗量高峰也就在百万方。”去化压力可见一斑。
此次《意见》便提出减少供应，严格控制非住宅商品房用地增量，同时“在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按‘商改住’进行规划修改，并可适当降低商住配比。”
“公寓的问题其实长期都存在问题，迟早要解决，”陈世霞表示，在楼市下行的当下，如果不解决，未来可能难度更大，“提前介入调整规划是正确的举措，把部分指标给住宅，提高住宅供应，也有助于提高市场的健康程度。”
易居研究院分析师严跃进表示，“就当前房地产市场来说，住宅市场持续降温，而实际上商办物业的压力要更大。去年以来，商办物业的去化压力极为普遍。所以从房地产市场的平稳健康发展来说，商办物业的库存压力确实需要关注，尤其是相关房企的压力也需要给予关注。”
同策研究院研究总监宋红卫向第一财经表示，这是个大多数城市都面临的问题，核心症结就是商办市场土地供应过剩，“包括上海、深圳等在内的核心城市都已经限制酒店式公寓等产品的审批，但是依然面临商办库存过剩问题。估计后期还会有城市加大商办市场的支持力度。”
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