北京办公区域格局加速多中心化

来源：北京日报

本报讯（记者 曹政）近日，世邦魏理仕发布《“数字”北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告。报告分析，随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，数字经济和实体经济日趋融合，也使企业在不动产的使用上出现多元融合的新特点。随着北京新兴区域基础设施和产业政策不断完善等原因，北京办公区域格局多中心化加速。

近年来，数字经济对于经济增长的贡献不断提升。数字经济的核心部分TMT（科技、新媒体、通讯）产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。行业数据显示，2020年北京数字经济规模达2.0万亿元，占GDP比重达55.9%，位列全国第一。“北京一直是全国乃至全球的科技创新中心，北京数字自由贸易区、北京证券交易所等将为数字经济发展创造更有利的政策环境。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天说。

根据报告，北京在教育资源、研发活动和融资环境等方面持续领先，绿色、健康、安全等方面的政策和措施带来更高品质的宜居环境和高技术人才集聚。同时，北京加快5G网络和数据中心建设，确保数字经济发展的基础设施支持。

从商业地产市场布局看，北京数字经济集聚优势凸显。在中关村，写字楼空置率一直徘徊在2%左右，租金一直稳居高位，这加速了存量物业租户结构的更新和升级。技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃。经过多年的发展，上地、中关村软件园也步入成熟，在此布局总部的头部企业承租了区内大部分面积，且仍在寻求扩租空间。越来越多未被满足的需求还外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。

望京在近期需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区。这里的“To C”类互联网细分产业生态更趋完善，旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展，园区办公也在不断提升硬件和管理。

此外，随着市场对区域配套和高品质楼宇的逐步了解，丽泽在今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首，地铁配套趋于完善有助于导入更多元化的TMT租户。丽泽区域本轮供应的收官，也将惠及外围的丰台科技园；紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和“互联网+服务”企业的扩张或搬迁需求。

报告分析，随着北京新兴区域基础设施和产业政策不断完善、“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用等原因，北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域将逐步获得接受与认可。“新兴区域商务氛围处于快速发展期或培育期。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕说。

数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。世邦魏理仕研究发现，头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建等策略，寻求替代性选择。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚说：“企业购置办公自用时应提前梳理自身选址需求和标准，规划未来办公场所策略，并保留一定的灵活性。同时可以尝试与地产基金、机构投资者等强强联合，以便在融资、交易等架构和模式上发挥更大的创新性和灵活性优势。”