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哈喽大家好，我是血拼哥。
北三环、南二环出共有产权房啦？
共有产权房涨价啦？单价9万/平！？
共有产权房政府持有产权部分5年后能买回来？变全产权商品房？
最近你是不是也被这样的话搞糊涂了？
共有产权房入市3年多了，海淀的单价也就4万+，怎么现在就飙到8-9万啦？
不是政策说共有产权房里，代持机构持有产权不能买回来吗？什么时候又可以了？
其实上面说的这个共有产权房和咱们刚需认识的共有产权房不是一件事！
1、先说商品共有产权房
以上说的，价高、能买回产权变成全产权商品房的共有产权房，本质是一种【纯商品房】，和咱们熟悉的保障性共有产权房本质不同。
此外，这类房产和保障性共产房在购买资格、出租、出售、再次交易后的房屋性质上，都不一样！
商品共产房与保障性共产房不同，无论是出租还是出售，都与普通商品房没什么两样，交房后出租的话，租金收益全部归购房人。未来出售，卖房款只需要按照产权比例，和政府做分配。而保障房并不能转成商品房，只能卖给申购家庭或由政府回购。
这么看，纯商品共产房明显比保障性的共产房好啊，起码有金融属性，未来置换人群不受限制，也能期待“赚点”，就是单价不低啊。
那么，这些纯商品共有产权房出现的意义是啥？咱们刚需能不能捡漏？今天咱们尽量给大家聊明白，说人话！
目前市场上出现的【纯商品 共有产权房】有两种，今天哥们跟大家详细说说，哪些咱们能捡漏，哪些不是咱的菜。
2、限竞房转共有产权房
有小户型上车机会！
【天恒学院里】北二环外85373元/平方米-89642元/平方米，建面约80-126平
天恒学院里商品房的销售均价不超过85373元/平方米，最高销售单价不得超过89642元/平方米。
【永定府】南二环外89068元/平方米-93521元/平方米，建面89-140平
按此前让地公告，永定府商品房的销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。
就位置看，说这样的项目“绝迹江湖”也不为过，老城区，周边配套齐全；
就价格看，倒挂周边二手房至少2-3万/平，买到就是赚到；
就产品看，之前是限竞房，照“7090”限制，户型里80-89平居多，总价约683万起（天恒学院里80平两居），首付最低275万左右。
要知道项目周围都是二手房，按照楼龄计算贷款，未必能有这样的首付！未来入市的抢手程度，你品，你细品。
那么这样的新房项目为啥要转成共有产权房？
北京市住建委2018年曾发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》。
其中关于“部分限竞房转化为共有产权房”的重磅规定：
限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
有点绕？没关系。
举个栗子：如果限价是5万/平方米，周边二手房5.5万/平方米（评估价），比值为90.1%，高于85%。这表示，卖房时市场价格要比拍地时限定价格的涨幅不算太大，涨了5000元，那这个项目的房子就可以当做商品房来卖，只不过不动产证到手五年后，才可以上市交易。
如果限价时5万/平方米，评估价是7万元，比值为71.4%，低于85%。这表示，房价涨幅比较大了，这里面就有牟利空间了，涨了2万元，那这个房子就要变成共有产权房了。
这俩项目因为文物保护、施工场地影响等原因，虽然是2017年出让的，但一直都无法入市销售，最近终于陆续达到预售的条件，但是时隔4年，市场价格和限价差距越来越大，触及红线，所以转共。
为啥要设这个“转共”的比例红线呢？
四个字，“房住不炒”！
因为，限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的家庭最终能购买到的概率大大降低。
所以，转“纯商品共有产权房”既可以锁定房屋5年内不能“炒房”的居住属性；再次交易时政府持有产权份额也会成为房价的一部分，很大程度增加炒房成本；房屋纯商品房的属性不变，一举三得。
不过对于首付250万网上的刚需，这俩项目还是有机会的！
购房者购买时支付的价格，仍然是之前批准公布的限价，可以以一个较低的价格购买，且这两个项目均有“9070”的户型限制要求，虽然是纯商品共产房，但是以中小套型为主，抢一个低总价的房源也是美事一桩。
具体产权比尚待公示，血拼哥还会继续跟踪，有消息第一时间跟大家分享！
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