耗时160天!物企上市寒流中,金茂服务抢滩上岸

来源：第一财经日报

经历五个多月的等待，港股市场终于向金茂服务打开大门。

据港交所2月6日披露，金茂服务通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。这意味着，该公司已拿到港股上市“通行证”，后续可开启路演、招股、挂牌等一系列流程。而从去年8月末递表算起，这一过程共耗时160天。

金茂服务是中国金茂旗下物业平台，后者则是国内排名前20的地产开发商，由中化集团间接持有35.3%股份。金茂方面预计，分拆完成后，公司依然持有金茂服务不少于50%的股权，金茂服务将继续是中国金茂的附属公司。

相较于其他TOP20房企，中国金茂的物业上市平台有些“姗姗来迟”。去年8月份，中国金茂在房地产环境大幅降温的背景下，加入分拆物业上市的浩大队伍中。克而瑞物管数据显示，2021年物业行业递表物企数量高达34家。

但是，受房地产整体行情影响，物业板块也经历了股价回调、市盈率下降等坎坷历程，尤其是2021年下半年，物管股的高估值不断回调，成功递表的企业数量也大幅缩水。数据显示，去年递表并成功上市的物企仅9家，不及2020年的18家。

金茂服务同样受到这股寒流的影响，直到2022年才拿到港股准入证。目前，物管市场虽然收并购频发、估值逐步回归理性，但仍处于发展的黄金阶段，行业集中度不算太高。此时成功踏入资本市场，利于企业募集资金进一步扩张发展。

从规模上看，金茂服务与龙头物企并不在一个量级，截至2021年9月30日，合约建筑面积约4570万平方米，其中67.8%位于一二线城市，在管面积为2320万平方米。放眼整个行业，截至2021年中期，上市物业合约面积均值达1.78亿平方米。

盈利指标方面，在过去的2018年、2019年、2020年，金茂服务分别实现收入约5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元；2021年前9个月，实现收入约10.49亿元。同期实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元。

近年来，金茂服务的扩张发展较为依赖母公司。截至2021年9月30日，金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅440万平方米、310万平方米，占比分别为9.62%、13.36%；也即，金茂服务的合约面积有超九成来自母公司。

不仅如此，来自第三方物业的盈利表现也稍有逊色。招股书显示，截至2021年9月30日，金茂服务物业管理板块的毛利率约17.5%，其中来自金茂集团及中化集团开发物业的毛利率为18.2%，独立第三方开发物业的毛利率约8.6%。

对此金茂服务表示，金茂集团及其合营联营公司开发的物业，主要包括一二线城市的高端住宅、商业物业及写字楼，而独立第三方开发的物业，更多包括政府设施及学校等公共物业。2020年以来，金茂服务终止了若干毛利率较低的学校项目。

相较于不怎么“赚钱”的公共物业，写字楼等商管物业同样是金茂服务的发展重点。截至2021年9月30日，该公司在管写字楼面积约170万平方米；据中指研究院资料，2020年其在管写字楼平均物业管理费为每平方米27.3元，高于百强物企平均水平。

总体而言，金茂服务正致力于丰富在管业态，拓宽住宅物业之外的非住项目。截至2021年9月30日，该公司住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为1970万平方米、350万平方米，分别占在管总建筑面积的85.0%及15.0%。

与此同时，金茂服务在传统的物管服务之外，还提供非业主增值服务、社区增值服务。自2020年第二季度起，金茂服务开始拓展社区增值服务，提供房地产经纪、室内装修平台及新零售等服务，截至2021年9月30日，该板块收入约9880万元。

值得注意的是，相较于过往两年的火热态势，当下港股市场对物管企业的估值已更趋理性。随着市场竞争日趋激烈，行业分化加剧，优质资源向头部企业聚集，上市物企的市值、市盈率、面积等差距也逐步拉大，龙头与迷你物企可有百倍之差。

有券商分析认为，物业板块估值经历大幅回调，主要因市场对公司治理独立性的担忧。在收并购带动下，“大吃小、强吃弱”会愈演愈烈。2022年，将成为物业行业的一道分水岭。拿到港股通行证的金茂服务，上市后仍将面临成长的挑战。

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