龙湖的变与不变:突破“上限”、坚守“底线”

今年上半年，龙湖集团带给市场的更多的是改变。地产航道的单独辟出、新增房屋租售和房屋装修航道、租赁住房迎来盈利、智慧服务加大收并购力度……这些成为龙湖集团上半年的新亮点。但是，在这些主动的变化中，龙湖集团内部的“不变“同样引发思索，比如，守好地产航道主业、坚守持有型业务、恪守”三道红线“、谨慎拿地、保证毛利率25%以上，这些不变的“底线”让龙湖地产更有底气去迎接新的变化。那么，在“求变”与“不变”之中，龙湖集团上半年的答卷如何呢？

━━━━━地产航道“单飞”背后龙湖集团上半年的变化之一就是设立地产航道，让地产业务与其他业务并列，成为六大航道之一。在8月25日召开的2021年上半年业绩会上，地产航道的总经理陈序平首次露面。这位出生于1982年的年轻高管，未来将担任龙湖地产航道的领头人。在业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓首次对外阐述了开设地产航道的背后原因：“龙湖现在的业务已经不仅限于新房开发，就是所谓的地产航道，还包括商业运营、租赁住房、智慧服务，房屋租售，还有房屋装修。为了让所有航道更加精细化管理，在董事会的提议下，我们决定把地产航道作为单独的航道，把它放在整个大的业务体系当中。”据悉，地产航道目前仍然是龙湖集团的“重头戏“，是龙湖集团80%业绩的来源，也是整个公司现金流的重要来源。邵明晓介绍，地产航道不仅是住宅开发，还包括商业、冠寓，还有重资产相关业务的所有土地获取、建造这些平台化的功能，基本上都放在地产航道。换言之，也就是地产航道承担重资产业务的土地获取及建设的重任，成为其他航道的发展“土壤“。在业绩会上，邵明晓对陈序平提出了一些希望：”无论是从用户端的产品定位、土地的获取，到运营的定位、周转的速度、交付的速度，以及交付后的服务质量，能够把颗粒度和精细度进一步提升。另外也希望面向未来，更多地来自于业务系统去进行创新。”回顾今年上半年地产航道的业绩，龙湖集团实现地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至今年6月底，已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，面积2200万平方米。按照龙湖集团今年年初设定的3100亿元目标，上半年龙湖的目标完成率为46%。在业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示：“我们全年整体可售获值是4700亿元，未来几个月我们整体的铺排和准备还是非常的充分，非常有信心完成3100亿元的目标。”

━━━━━“孵化”新航道在业务端口，今年上半年，龙湖集团还新增了塘鹅租售业务和智慧装饰业务。在业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军也对外披露了设置智慧装饰业务的初衷：“大家非常害怕装修，因为有甲醛和其他有害物质，也害怕用到不合格的材料，影响整体装修的效果。所以，我们就从材料的制造开始做，在安徽设生产厂，在广东跟企业合作，确保大宗的主要材料是绿色环保的。目前，冠寓就是运用的装配式工艺，相比传统工艺提前3个月，装一套房子基本72小时就可以完成。”在房地产“下半场”传统开发业务出现盈利“天花板”时，龙湖集团也希望通过不断增设新航道业务来突破利润的上限。对于这些新航道业务，吴亚军也希望未来它们都能独自进入盈利期。目前，经过5年的培育，龙湖长租公寓业务冠寓已经迎来了盈利元年。据邵明晓介绍：“今年上半年，冠寓开了9.4万间，上半年收入10.7亿元，未来每年力争实现30%的增长。”而在商业方面，截至6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米，整体出租率97.8%。相较于去年同期，商业租金增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元。此外，在智慧服务航道中，龙湖上半年开展了一系列并购动作，包括并购亿达物业、楷林商服等物业公司，目前实管面积已经超过2亿平方米。邵明晓预计，龙湖智慧服务实管面积全年将超过2.7亿平方米，合同面积全年超过5亿平方米，“智慧服务的业务增速每年也争取超过30%。”

━━━━━不变的“内部纪律”在业务的新变化的背后，龙湖集团在业绩会上也透露了必须坚守的“内部纪律”。在拿地方面，今年上半年在首批集中供地的背景下，房企拼杀更为激烈，而龙湖在拿地端却相对谨慎。对此，赵轶表示：“今年上半年拿地节奏比较稳，没有追高，拿地销售比在35%左右，为下半年预留了部分资金。”据财报显示，龙湖上半年新增53幅新地，首入湛江、盐城、宁德、鄂州。截至6月末，龙湖土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。此外，龙湖集团也直面行业毛利率下滑的现状。在盈利方面，今年上半年，龙湖集团实现归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率为27.7%。对于毛利率的变化，赵轶回应称：“我认为这应该是一个趋势，在‘限价’的大环境下，行业毛利率回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的销售毛利率，可能是未来整个行业的趋势。但是，从集团整体毛利率来看，我们也希望保持在25%以上的水平。”此外，在“三道红线”的融资监管新规推出后，龙湖集团也成为龙头房企中“绿档”房企的保持者。财报数据显示，截至6月末，龙湖集团净负债率进一步下降至46.0%，达到近五年低点；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。正是基于稳健的财务，龙湖集团的平均融资成本降为4.21%，这在民营企业中并不多见。“这是我们的优势。” 邵明晓总结道。