安徽淮南“万元房”揭秘:并非市场主流,以老旧小区房源居多

来源：新京报

记者：张晓兰编辑：杨娟娟

继此前黑龙江鹤岗屡现“万元房”后，近日，“安徽淮南一套房低至3万元”的消息再度引发外界广泛关注。有媒体报道称，曾以煤电化工产业闻名全国、20世纪七八十年代被认为是“大城市”的淮南，如今出现了如鹤岗一般的“万元房”。

据新京报记者了解，虽然并非主流，但淮南目前确实有不少房源的挂牌价低于10万元，折合单价有的甚至不足千元。问题在于，这些房源的价格为何会如此之低，当地的房地产市场情况到底如何？淮南房价为何“鹤岗化”？

近日，“安徽淮南一套房低至3万元”的消息引发了外界广泛关注。图片来源/IC photo

总价低至几万元，大多是老旧小区房源

资料显示，淮南为国务院批复确定的华东地区以煤炭和电力为主的能源生产基地、合肥都市圈核心城市，地处安徽中北部、长江三角洲腹地。截至2020年，淮南市辖田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区、凤台县、寿县共5区2县。

新京报记者在贝壳找房上查询到，目前淮南总价位于“1万-10万”区间的房子共有48套，总价“10万-20万”区间的房子共有600多套。其中，位于潘集区蓝田小区一套南向2室1厅，总价仅需5.5万元，总面积68平方米，折合单价仅809元。无独有偶，八公山区孔集北村一套建筑面积55平方米的2室1厅，总价也仅为5.5万元，折合单价为1000元。

整体来看，总价在10万元以下的房子，主要集中在谢家集区、八公山区和潘集区的老旧小区，如孔集北村、白云新村、蓝天小区、新华二村、支架村小区等。不过，属中心城区的田家庵区内，如钟郢小区、田家庵发电厂小区、西苑北区、电建村等老旧小区，也有较便宜的房源。贝壳找房平台显示，田家庵区电建村一套60平方米的2室1厅，目前挂牌总价为10万元，折合单价为1667元；周边配套方面，幼儿园、医疗、商业都较为齐全，距离淮南万达广场也仅1000米左右。

安居客平台上也不例外，总价低于10万元的房子多达100多套。位于潘集厂家路潘二矿梅花村一套1室1厅，总价仅需3万元，建筑面积48平方米，折算单价仅625元。另一套位于八公山孔集淮岸村的2室2厅，总价3.6万元，建筑面积63平方米，单价也仅为572元。

新京报记者注意到，从线上平台的视频、图片来看，这些低价房屋都比较陈旧，且房龄较老，基本为八九十年代的房子，普遍楼层较低，有些是普通住宅，有些是经济适用房。从挂牌时间来看，有些房源已挂牌半年之久，但关注的人还是很少。

问题在于，这些房子的单价为何会低至千元以下？“淮南原是煤矿城市，后来很多煤矿不再开采了，很多人搬走了，人口密度减少，由于当地没有产业，年轻人也就没在那边居住。房龄较高的老房，卖这样便宜也属正常。”老家在淮南、在北京工作的小静（化名）告诉新京报记者，包括北京在内，其实每个城市的一些偏远区域，也都有便宜的老房子，应该看房子的位置在哪里、是什么性质。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，客观来说，淮南的房价确实较低，从此类数据看，其比一般的地级市或长三角的地级市要低很多，“本身这个城市相对知名度不高，而且从区位来看，不如蚌埠、芜湖这些城市好，所以相对来说购房需求弱一些。类似城市，也容易出现价格过低的项目。当然，一些挂牌价极低的项目，是比较极端的，但确实也侧面反映此类城市房价偏低的现象。”

仅为个案，淮南房价分化现象明显

“在淮南三五万买一套房子可以说是个噱头，淮南大多数房子的价格在6000元-8000元/平方米，新房价格可能会更高些。”淮南当地人刘明（化名）如是说。

据小静介绍，她的老家就位于淮南田家庵区，“那一片的价格也参差不齐，二手房也得具体看房龄和位置。不过，整体来看，中心区域房子的平均价格约为6000元-8000元/平方米，并没有低得那么夸张。”

实际上，城市房价，需要客观看待。新京报记者获悉，淮南部分房产之所以如此低价，和房源本身的特殊因素有关，并不能真实反映全市整体市场的行情。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，淮南二手住宅市场均价为6162元/平方米，环比下跌0.29%，自2021年9月起连续4月下滑。值得一提的是，由于淮南新房市场供应充裕，加之新房和二手房房价差距不是很大，一定程度上会促使购房需求流向新房市场，二手房的房价上涨的动力并不足。

而新房方面，新京报记者了解到，目前淮南市在售新建楼盘的价格在5000元-9000元/平方米之间，市中心的新房总价基本在60万-100万之间。来自58安居客房产研究院统计数据显示，2022年1月，淮南市商品住宅成交面积为17.73万平方米，环比减少35%，持续在低位徘徊。价格方面，1月淮南市商品住宅成交均价为6271元/平方米，环比上涨4%，已连续两个月上涨。

图片来源：58安居客房产研究院

值得一提的是，近年来，淮南一直在发展山南新区，并将其作为淮南未来发展和全面转型的重要窗口，辖区内驻有淮南市政府、安徽理工大学山南校区、淮南二中等。在此背景下，淮南山南新区吸引了全国品牌开发商的进驻，随之，该区域也成为当地高端改善置业的首选板块，由此也推动房价有所上涨。

“分区域来看，山南新区的房价较贵一些，均价是每平方米六七千元，价格高的也有每平方米1万元多。不过，整体房价最近几年浮动不大。”小静说。

值得一提的是，来自58安居客房产研究院统计数据显示，当前，淮南市商品住宅出清周期在70个月左右，是近一年来的高点。不过，从58安居客购房需求热度指数来看，整个淮南市购房需求热度在今年1月份达到市场低点后，2月份的购房需求热度指数已达到1.04，为近一年以来的相对高点，购房者对城市新房的关注出现明显提升，这意味着，未来城市的购房需求也将出现提升。

业内：让低房价优势支持产业和人才导入

据悉，目前在淮南买房的人群以当地人为主，一般以改善型购房的人群居多；因为当地有大学，一些大学生也会留下来买房，但是，投资买房的人较少。

小静认为，淮南楼市之所以不算火，主要是因为淮南没有较为突出的支柱型产业，对年轻人而言，缺乏足够的吸引力。不像合肥，不仅是省会，而且有一些科技产业的支撑，肯定会吸引一些年轻人去。“目前淮南房地产市场的一大支撑是回乡置业的人群，但这些需求一般是为父母购置房产的，比如在湖边置换风景好一些的房子。”小静如是说。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析称，作为资源型城市，淮南对煤炭及其衔接的电力产业等依赖度较高，缺乏新型产业，而在国家对煤炭产量的控制下，淮南不少企业撤离市场，经济发展速度放缓，对人口的吸附力较弱，人口呈现净流出的状态。小静就是人口外流的一大典型。自大学毕业后，小静便离开了淮南，来北京工作并定居了下来，而她父母现在也跟随她定居在北京，“我爸妈基本上一半时间在淮南，另一半时间在北京。”

不过，淮南实际上是一个区位相对具有优势的城市，从区域位置上看，淮南靠近合肥。在长三角一体化发展战略下，淮南的潜力也正在显现。2019年12月，商合杭高铁淮南南站正式开通运营，淮南融入长三角的步伐骤然加快；2021年12月8日，国家发改委印发《沪苏浙城市结对合作帮扶皖北城市实施方案》，明确了上海市闵行区与淮南市结对合作事宜；在淮南市“十四五”长三角一体化发展规划实施方案重大项目库里，100个项目总投资达2800多亿元。

区位优势加以长三角一体化发展，为淮南未来产业进入以及经济发展提供更多可能性。“近年来，相比安徽其他城市，淮南的房价一直较低。如果淮南近些年有比较大的企业进驻，或是有更多就业机会，预计房价会有上升空间。”刘明称。

谈及淮南楼市的未来，严跃进分析称，不在于房价高低，而在于城市竞争力方面需要提升，真正让淮南低房价的优势，进一步支持产业和人才的导入。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟进一步指出，“从整个淮南市来看，短期内城市的购房需求热度已出现明显提升，表明市场已逐步开始复苏；同时，当前全国楼市政策整体有所放松，像淮南这类城市受政策利好的影响可能会更大，预计其全年政策环境都可能会相对宽松；另外，近几年淮南居民可支配收入的增速排名靠前，也是有利于房地产市场的一个因素。因此，预计今年淮南楼市应该会好于去年。”

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