楼市调控，走到了十字路口，酝酿多时的大招来了！
就在昨天，3月1日，河南省省会、9大国家中心城市之一的郑州，发布了重大楼市政策！
1.开创先河，限购限贷双开放第一城来袭！
郑州市出台了“19条”楼市新政，全面放松限购限贷,开创了“这一轮楼市调控周期”的先例：取消“认房又认贷”！
有几点很重要：
1、取消“认房又认贷”——对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
2、允许高品质楼盘价格上浮——对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
3、允许家庭购买第三套住房——子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
4、引导房贷降息——引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
5、推行货币化安置——实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
6、政府回购多余安置房——对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
郑州作为国家中心城市，率先祭出最具系统性、公开性的重磅松绑政策，背后的政策信号不容低估。
而这次取消“认房又认贷”这个措施的力度非常大。
这意味着在郑州购买第二套、第三套住房，不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率，这是很大的利好。
“推行货币化安置”也堪称大招，这意味着征地拆迁时，政府将更多地选择给现金补偿，让老百姓去买商品房，而不是给拆迁户建设安置房。
这跟当年的货币化棚改做法类似。郑州房子将减少，而市场里货币将增加，购房需求也将增加。
另外，老人投靠在郑州工作子女的，允许再买一套（指的应该是在老人不落户情况下，落户了是直接可以买的）；允许高品质住房价格上浮；引导房贷利率下调；回购多余安置房等政策，对楼市都有显著的正面作用。
相比近期三四线城市放松首付的做法，郑州一口气出台了如此系统全面的楼市放松政策，稳楼市的政策导向更加明确，且预计将会有更多二线城市逐渐进入到政策持续放松的阶段。
2.为什么郑州憋不住了？大招背后的无奈之举？
那这次为什么是郑州开了先例呢？
从根本来说，郑州的经济基本面并不差。
作为强二线省会，郑州是过去10年增长最猛的城市之一，GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地，稳居TOP20城市行列。
同时，郑州也是人口增长最多的城市之一。
从2010年到2020年，郑州常住人口从862万增加到1260万，首次超过武汉，跻身中部人口第一城。
经济、人口底子都挺好，为什么如此着急“救市”？
过去一年来，郑州先后遭遇洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击，经济发展低迷。
来看数据，2021年，郑州GDP为1.27万亿，同比增长4.7%，增速在万亿城市中仅高于西安，垫底没跑了。
还有一个重要原因，郑州新房库存处于高位，去库存化已经迫在眉睫。
事实上，除了市场低迷的因素，郑州的房价情况也不容乐观，大幅下降到了两年前的水平。
基于此，无论是稳楼市的需要，还是经济稳增长的需求，郑州率先打响松绑第一枪，都有背后的深意。
3.房地产角色早已转变，楼市将何去何从？
再反观政策，其实早有风向。
早在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，刚上任的郑州代市长何雄针就透露了“郑州计划降低二手房交易个人所得税”的消息，“鼓励市民以小买大、卖旧买新”。
但不难发现，这次颁布的政策只有一个大招尚未兑现：就是给二手房交易降税。
郑州是全国少有的，二手房交易个税严格按照“差价20%”，其买卖二手房的个税负担，是一般城市的5到10倍。
如果以一套100万买入、200万卖出，可以扣除成本30万（装修+利息）的房子计算。这套房子如果在郑州卖出，要缴纳14万元的个税。
而相较之下，如果在珠海、东莞等绝大多数城市卖出，按照成交价1%计算个税，只缴纳2万元即可。
由此可见，郑州楼市之所以一直比较冷淡、市民换房积极性不高，跟个税太重有很大关系。
不过从长远看，郑州降低二手房个税税率是必然的。
自2013年后，全国二手房交易中试点20%个税税率的城市，绝大多数都已经按照核定税率征收了，比如东莞、珠海。只有北京、郑州等少数城市仍然坚持。
而目前关于差额税的政策暂未有官方正式发文，一旦20%差额税取消，则二手房的流通性将会大大增强、购房者的购房成本显著降低，对于一、二手房市场都将是一个有效的利好。
总的来说，虽然二手房个税降低没有落地，但郑州的这一枪很关键，有利于让郑州摆脱连续几年楼市偏冷的状况！也将对郑州、河南的经济产生正面作用。
时代变了，环境变了，基本面变了，房地产的角色也变了。
房地产未来或许仍旧重要，但会逐渐从暴利行业变成基础民生行业，而房价也将在城市之间形成明显分化。
当然，面对楼市下行，政策必然以宽松为主，楼市维稳是应有之义。
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