“指导价！指导价！指导价！降价500万元只求一卖，红树湾指导价房……”
“低于指导价150万元，深小桂园旁，指导价1040万元，这房子900万元……
这就是当下深圳楼市的现状，从当初的疯狂，到现在的冷漠。
连深圳的房子都卖不出去了？别的地方还有个好吗......
1.房子直降500万！深圳挺不住了？
2021年2月8日，深圳楼市颁布重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
时隔一年，今年春节假期后深圳楼市一个明显变化是，中西部原本上涨预期较高的大量楼盘，也开始参考或低于政府制定的二手房成交参考价格挂牌出售。
深圳楼市向来豪横，涨价是百万级地涨，降起价来也毫不手软。春节后中介朋友圈中降价幅度较大的一套房源为红树湾片区房源，“降价500万元只为一卖！”
这个房子业主降价500万元！2350万元降到1850万元！是世纪村楼王户型，指导价1842万元，业主底价1842万元，条件好的话可能价格还能谈。
之前这套房子的成交均价是每平方米11万多，而这套只有8万多，正常贷款，不用提高首付。
这个消息也是让人震惊，就连深圳房子都卖不动了吗？
其实从二手房政策实施后，按参考价挂牌，将买卖双方和中介全部引导向参考价，已经达到了去杠杆和预期效果。
此前深圳二手房按参考价成交占比约30%，但房源大多位于东部地区，预计未来这个比例还会提升。
但从深圳市住建局公布的最新数据看，二手房成交量又创了新低！
1月底，全市二手房在售房源数量环比暴跌至3483套；截至2月27日的网签数据，深圳二手房成交套数为983套，其中住宅套数仅823套，再创近10年成交新低。
一直以来，深圳都是全国楼市的风向标，更是大湾区的领头羊。深圳楼市一旦感冒，大湾区楼市都跟着打喷嚏！
俗话说，水能载舟亦能覆舟。深圳能够带飞周边地区，自然也能拖垮它们。
这不，就在前不久惠州扛不住，出台了降首付的政策，刺激购房需求。
这已经是政府救市的强信号了。
2.创近10年新低的深圳楼市，背后到底发生了啥？
其实早从2020年开始，深圳楼市就已窘态频出。
由于疫情后房价涨幅过猛，深圳地方政府连续出手调控，尤其是715新政之后，深圳的楼市调控力度达到了“史上最严”，对房地产市场形成了极大的抑制。
于是从2020年8月开始，深圳的二手房成交量就每况愈下，从7月份的13407套下降到10月份的5049套，萎缩幅度高达60%以上。
即便是排除掉高峰期和低谷期后，以过去年份的正常水平来看，深圳目前的一二手房成交量也只有正常月份的一半左右。
这样的巨变是大家没想到的，而这个打击也奠定了现在深圳楼市的定调。
再来看2021年的情况，临深三市的情况最能反映现状：
东莞累计成交43271套新房，同比下滑31.9%；惠州累计成交99879套，同比下滑33.8%；中山累计成交52095套，同比下滑5%。
虽然疫情的艰难时刻已经过去，生活基本恢复正常，但是房地产的成交量却比疫情最严峻时好不到哪去，这样的行情可谓是惨不忍睹。
而导致临深楼市迅速降温的主要原因，正是严厉的宏观调控。
2021年8月，惠州执行新购住房三年限售政策，重点片区（大亚湾片区和惠阳区）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品房。
同月，“莞八条”出台，又从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理等方面全面出击。
所以去年深圳楼市的萧条愈演愈烈，人们的观望情绪更加明显。
再对比现在，临深楼市开年遇冷，整体来说延续了过去一年的总基调，与前年相比，各项数据均出现了大幅下滑。
根据深圳中原数据显示，2022年1月，临深三市的新房供应和成交均出现显著下滑。其中，三市新房总供应8785套，环比下降50.8%；新房住宅共成交8279套，环比下降34.4%。
1月全市二手住宅过户套数为1557套，环比下滑25.0%；二手住宅成交14.7万平方米，环比下滑24.5%；二手住宅过户套数为2012年3月以来的新低。
这也创下了近十年来最低的记录，无不令人唏嘘。
3.买房人从“都不挑”到“只想逃”，深圳楼市该怎么搞？
在过去，凭借靠近深圳的优势，以及与深圳房价的大幅价差，临深城市一度吸引着大批深圳客。
其房地产市场普遍已“深圳化”，跟深圳楼市走向呈现了极大相关性，只是中间可能存在着数月时间差而已。
临深城市楼市除了本地刚需客以外，有很大一部分需求来自深圳的投资者，投资客看到市场行情不怎么样了，卷铺盖走了，留下的自然是冰冷的楼市。
以前临深片区置业火热，很大程度依赖的是深圳高房价和置业需求的大幅外溢，而深圳市场进入调整或者观望状态，对这些临深片区的影响相当明显。
而现在少了很多深圳客，自然会迎来理性回归。
预计未来几年，深圳的人口虽然还会持续增长，但是增长幅度必定会大大放缓。
再加上高房价的挤出效益，和都市圈轨道交通的疏解作用，不排除总人口还可能出现负增长，未来会有相当一部分人转移到东莞、惠州、中山居住。
不过长期来看，随着深圳人口的不断外溢，东莞、惠州、中山的临深片区还是有较好的机遇。
在几乎一整年的低位成交和多方深度博弈后，深圳楼市也越来越向着监管预期方向发展。
时下，各地楼市的暖风频吹，力度也将越来越大，别急，深圳这头沉睡中的狮子也快醒了。
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