来源：北青网
天气一天天转暖，京楼看房的人也一天天多了起来。去年北京二手房成交量已经达到了近十年来的第二高点，累计超过19万套。不少卖了房拿到钱的人，很可能加入到今年的购房大军中，随着三月份的到来，一大波的新盘即将抵达“战场”。
与此同时，春节后各地关于房地产的政策导向也多以“呵护”为主，不少开发商也希望借着这波政策“暖风”迅速开盘销售，稳定岌岌可危的资金链。
于是市场上越来越多的项目进入预售期，而且多于中、小户型的刚需、刚改产品为主，一改去年大户型三至四居占绝对优势的局面。经过了2021年的残酷洗牌，如今的开发商明显更接“地气”了，不少业内专家都认为，3月份或许将开启楼市的“暖春”行情。
抢开盘
售楼处还没建好 预售证先拿了
2月23日，我接了个门头沟项目的销售小姐姐电话，她问我“您有买房需求吗？这里是峯范北京项目，由金地、电建联合打造，位于冬奥首钢商务区，总价350万起。下个月就要开盘了。”我当时跟了一句:咱有售楼处样板间可以看吗？回答：“还没有........”尴尬过后，在西三环上班的郭先生调侃道，现在开发商都这么急吗，还没有售楼处就开始电话邀约了？
其实，售楼处和样板间仍是新盘项目蓄客卖房时不可或缺的配置。只是当前市场下，有不少的开发商加快了入市节奏，在拿地不久后，就迅速取证入市，但售楼处和样板间由于工期限制和要求，往往会推后几日。以峯范北京为例，2月底才正式开放了售楼样板间。
同样先蓄客，后开放售楼处的还有京能龙湖·熙上。2月17日，位于朝阳区管庄的新盘项目——京能龙湖·熙上获取了预售证，从拿地到取证，仅仅间隔了55天。但当北京青年报记者第一时间去实地探访时才得知，项目的售楼处和样板间还在施工中，直到2月26日，售楼处才正式开放，但样板间因为装修和调整，要到本周末才能与购房人见面。
无独有偶，门头沟的另一个新盘，金茂长安悦同样是先开放了临时售楼处，但仅有接待功能，后续的样板间还需要再等等。
这显然已经不是个案，在入市节奏和运营效率大幅提速的当下，先蓄客，后开售楼处样板间几乎成了京楼新盘的惯例。
一位业内人士告诉北青报记者，这些新盘着急取证，着急入市，可以看出现在的开发商有多着急。以往都是慢慢蓄客，吊着市场的胃口，拖着开盘。现在完全反过来了，每个企业，每个新盘都在抢先机。
接地气
小户型增多 重点“抓”刚需
态度上要抢先，户型上更要“接地气”。
“77平方米南北通透的户型最受欢迎，这个两居室是同区域最小的尺度，也是买房门槛最低的。现在验资认筹（10万元）的客户可以优先预约看房。”这是北青报记者在探盘海淀区永丰路的中海滙德里时了解到信息。
该项目在春节前开放了售楼处，但样板间直到上周末才开放，推出的户型主打77-129平方米的两至四居。其中最小的77平方米户型，在总价段上甚至与北清路上昌平区的在售项目重叠，但凭借自身海淀区的优势，形成了错位打击，受到不少购房人追捧。
一向“孤傲”的海淀新盘，都在配置刚需户型，其他区域可想而知。
门头沟四道桥板块的峯范北京，就配有61-99平方米的产品，覆盖了一居室、两居室、三居室。
石景山古城板块的中海云庭，也做了98-114的中、小套户型产品。
大兴西红门的华润橡树湾更绝，配有66、75、95这样的小户型产品，依靠五环内，6.3-6.6万元的价格，让小户型产品跻身成为普通住宅，首付最低35%。
朝阳管庄的京能龙湖·熙上，户型为66、70平方米的两居，85、95平方米的三居，和110平方米的四居，总价450-800万。瞄准的也是刚需和刚改的客户群体。
这些新盘都极大可能在3月份入市销售。此外，根据北青报记者了解，今年首批次拿地的王四营L04地块，大概率也会推出刚需产品，知情人透露，将有70多平方米的东西向户型和90多平方米的南北向户型选择，与相邻的同门兄弟保利·锦上相比，产品将更偏刚需和刚改。
由此可见，与2021年主打120平方米的大三居不同，各类中、小面积段的房源如今已经成为楼市的主力销售段。
对此，市场分析人士就表示，今年对于刚需和刚改来说，将是个上车小户型的绝佳时机。
行业观点
一大波新盘在路上 三月楼市将升温
刚需回归战场，带来的一大改变就是销售速度将明显提升。加上近期的房地产政策都偏向温和，业内专家普遍认为楼市在3、4月份会有比较明显的升温。
合硕机构首席分析师郭毅就认为，在春节后的一个月，市场已经基本恢复到春节前的正常水平。一大波新盘正在蓄客和开盘的路上，预计整体市场的走势将会继续向好，尤其是刚需户型的增加会带动成交量的回升。
有业内人士也认为，在两会结束后，地方政府将可能根据自身情况，进行政策调整，在楼市金融风险已经明显下降的背景下，会有明显的政策筑底。
同时，开发商自身的资金压力也有助于新盘采取较低的姿态开盘。贝壳研究院的报告显示，2022年3、4月份连续两个月的到期债务规模超过千亿元，未来两个月对房企的资金流动性构成一定的威胁。这迫使更多的企业要更注重开盘销售的速度，回笼现金。
在依旧严格的调控政策和流动性危机影响下，业内普遍认为，3月份可能出现的“暖春”，将会是成交量的回升，并且是建立在中、小户型集中入市，购房门槛降低，刚需入场的前提下。楼市表现依旧十分脆弱，价格也将会保持稳定。
文|北京青年报记者 李桁
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