数百万买房担心被套路?“3·15”律师支招有效“避坑”

来源：央广网

央广网北京3月15日消息（记者 门庭婷）“3·15” 国际消费者权益日已至，维护消费者合法权益成为近期各行各业的关注焦点。而在住房交易中，特别是期房销售过程中，因工程质量、延期交付、虚假宣传等问题引发的维权事件时有发生。动辄数百万甚至上千万的交易，一旦遭遇“陷阱”，将给购房者带来诸多困扰。

针对商品房交易，律师提醒消费者在购房过程中应提高警惕，并及时通过法律手段维护自身合法权益，而保障购房者的合法权益、促进商品房交易市场良性发展，是值得整个行业思考与努力的方向。

货不对板困扰业主 各地严打虚假宣传

对购买期房的消费者来说，违规交付、货不对板是最大的担忧。日前颇受关注的某知名开发商开发的楼盘受到业主质疑，据了解，业主发布的维权内容主要包括架空层、儿童游乐区减配，以及未告知业主便对沙盘进行了修改等内容。

近日，杭州某楼盘业主反映，目前小区楼房外立面呈现的样子，和开发商当初销售宣传的差距非常大。原本承诺的铝板外立面变成了涂料，导致业主无法接受。无独有偶，今年1月份，媒体报道了深圳一楼盘铝制板外立面变成瓷砖的案例，且楼盘未交付已出现鼓包、瓷砖脱落等情况。

此外，近两年来，精装修减配、园林减配等新闻频频在网络上被曝出，甚至有项目被质疑货不对板后违规拆除样板间。比上述情况更让购房者难以接受的，是公交站牌凭空消失、说好的学区未兑现等虚假宣传信息。

不久前，有网友爆料西安某楼盘虚假宣传，原来承诺的地铁房成为了铁路房，只有临近铁路线的小路可供业主通行，业主无奈到售楼部维权。

去年佛山某楼盘业主反映，项目销售时宣传70年产权，而签订合同时才被告知产权为40年，该业主要求退回首付款与认购金。

近年来，针对高发的虚假宣传等违反《广告法》的行为，相关部门也在采取措施，多地对商品房买卖行为作出规范，并对相关违法违规行为开展严格的整治与曝光。

例如，北京市住建委去年8月份发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，通知就规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任、其他等五部分内容作出相关规定。

去年11月份，安徽某房企因发布违法广告被罚款96万元；今年1月份，南昌市市场监督管理局发布的行政处罚信息显示，南昌某楼盘因虚假宣传被罚款198万元。

工程质量成投诉重灾区 律师支招如何有效维权

作为一家人居住的场所，住房的工程质量直接影响房主居住体验，甚至关乎安全。而在楼盘维权中，工程质量问题也是投诉的“重灾区”。中消协去年发布的《商品房投诉情况专题报告》中也曾指出，在房屋质量方面，消费者投诉主要涉及房屋质量差、精装修房暗藏玄机、隐蔽工程偷工减料、水电管线布设不规范、房屋有质量问题不及时维修或维修质量差等问题。

2020年底，北京一楼盘被指存在诸多施工质量问题，从业主曝光的信息来看，主要包括保温层破损、外墙空鼓、内墙有裂痕、车库装修简陋等，甚至用高跟鞋能将地面踩出洞。

据央视报道，去年11月份，北京某小区业主集体在网上发帖曝光项目质量问题，楼盘尚未交付已经出现外立面鼓包、装修材料降档等多种问题。尽管经过协商开发商给出了优化方案，但部分问题因施工完成已经无法修正。

近日，《中国消费者报》对四川省眉山市某住宅项目引发业主维权的事件进行了报道。事件中，业主在2018年认购该楼盘住宅一套，同时与开发商签订《地下车位认购协议》并交纳4万元定金。而在近期选车位时，业主发现部分车位窄小，水泥地面不平、裂缝多、裂口大。在维权过程中业主发现，预订时开发商并未取得车位预售许可证。

北京市东元律师事务所律师李松表示，针对房屋质量，购房者可以采取三种形式维权：一是采取和解协商的办法，准备好充足的证据和必要的证明材料，与开发商直接交涉，阐明事实经过，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期内，房主可要求开发商进行维修；二是向法院起诉，如果房屋质量存在严重问题，消费者可以要求解除合同并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失；三是如果与开发商协商不成功，业主自己找第三方维修，维修产生的费用最终都由开发商承担，但房主要注意保留房屋质量问题的证据，进行必要的催告，保留维修的正规发票，以便事后向开发商追索相关费用。

延期交付、楼盘烂尾引纠纷 “开发商还款”判例提供参考

“保交楼”是当前行业屡屡提到的焦点之一，除住房质量外，能否如期交付也是期房业主心中的一块大石头。

记者了解到，某地一楼盘交付时间屡次延迟，且项目进展缓慢，有业主因担心新房交付时间影响子女入学，无奈选择在其他区域重新购置现房。

据湖南台都市频道报道，长沙一楼盘开发商因资金问题导致项目烂尾。有业主发现小区已有其他住户入住，但自己办理交房手续时却被要求补交购房款。

近两年内，多家知名开发商因项目停工、延期交付等问题遭到投诉维权，而房企因流动性问题导致资金紧张，从而造成项目延期交付甚至烂尾的问题也引起高度重视。不久前有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已制定出台，业内认为，加强商品房预售资金监管将有利于缓解房企流动性问题，促进房地产行业良性循环，也将对预防烂尾楼事件起到一定作用。

2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会。住房和城乡建设部副部长倪虹表示，要坚决处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

对于已经发生的烂尾楼事件，如何保障购房者的合法权益，是后续解决的重点。今年1月底，浙江嘉兴市中级人民法院宣判了一起案例。许先生2014年贷款购买一套住房，因所购买楼盘烂尾、开发商破产而解除商品房买卖合同。此后许先生因无法取得房屋所有权停止支付月供，遭到银行起诉。嘉兴中院二审判决认为，开发商应承担剩余贷款的还款责任。很多购房者表示，该案件的判决结果为类似事件提供了借鉴与参考。

对此，北京市瑞得律师事务所高级合伙人单文豪表示，我国不是判例法国家，判例在国内只能作为相同类型案件的一种参考，各地法院对判例有自己的尺度，因此上述判例整体而言有一定的示范作用，但并不是绝对性的。

霸王条款防不胜防 应重点关注免责、违约等内容

去年年初，北京一共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，一度引起广泛关注，业主不满的合同内容主要涉及退房需承担的房屋使用费，面积差异处理，房屋质量、交付、规划变更的处理方式等。经过几个月的协商及有关部门介入，修订后的《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本得以公示，但仍有部分购房者对合同条款存有质疑。

更有业主爆料，有楼盘签署购房合同时只给业主签字页，还有购房者在签署合同时被开发商补充霸王条款，涉及“无论房屋是否延期交房，绿化是否达标，购房人不得解除合同”等内容。

为避免签订“霸王条款”导致权益受损，单文豪提醒购房者，在签订合同时应重点关注免责条款和违约条款。而在实际操作中，购房合同多为开发商制定的格式合同，购房者很难进行调整，单文豪表示，购房者不用过度担心，在《民法典》实施之前，《合同法》有过相关规定，对显失公平的格式条款，可以确定为无效，《民法典》中也有相应条款对此予以继承。

“不过，这不代表购房者可以随意签订合同，”单文豪表示，“购房者还是要认真阅读条款，特别是延期交房、合同解除、违约金等相关内容，条件允许的话，可以通过补充协议的形式，与开发商进行补充条款的约定。”

除以上违法违规行为外，房屋交易中还存在着捆绑销售、违规降价等“深坑”，给购房者带来很多困扰。而在当前市场环境下，单文豪认为，房屋交易中的矛盾点多集中在几个方面：一是合同中存在对购房者不利的条款而引发后续矛盾；二是房屋交付后无法办证；三是开发商资金紧张，因债务等问题导致纠纷。

对于以上问题，单文豪提醒购房者，在购买商品住宅时，要提高自身法律意识，仔细阅读合同条款，关注开发商证件是否齐全、债务情况如何、是否存在产权抵押等问题。此外，李松表示，购房者要详细查验欲购买房屋是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。购买期房要认真弄清所购房屋的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时才与开发商交涉，甚至发生纠纷。

“一定要在购房前做好相关工作，不要等到事后维权，如果确实在购房后发现问题，应及时提起诉讼，用法律手段维护自身合法权益。” 单文豪强调。