厦门首轮土拍本土房企“兜底”:建发94亿溢价拍下三幅地

来源： 21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 唐韶葵 实习生 王佳琦 上海报道

日前，厦门今年首轮集中供地落下帷幕。厦门2022年首轮集中供地共推出10幅涉宅土地，分别位于思明、湖里、集美、同安四区。其中一幅因规划条件调整提前撤牌，剩余9幅中有3幅地块底价成交，6幅溢价成交，整体溢价率7%，揽金153.65亿元。有2幅地块因竞价达到中止价而转入摇号环节，这是厦门土拍首次触发摇号机制。

厦门土地市场有回暖迹象。业内人士指出，厦门此次推出的地块质量提高了，吸引多家房企报名也表明，房企看重利润空间的拿地逻辑不变。

厦门此次推出的地块，有5幅位于岛内，地理位置较好；部分地块降低了起拍楼面价，并减少了限售年限，提高了企业拿地利润。

此次拍卖吸引了建发、港务、厦门国贸、招商、中海、龙湖、华润、联发、金地、象屿、中骏、万泰等多家房企参与，其中央企、国企背景房企仍然占大多数。深耕厦门的外来房企中骏在此轮土拍中颗粒无收。从厦门首轮土地集中供应结果来看，房企2022年开局依然谨慎。从已发布2021年年报的房企来看，普遍出现净利润率的下调。

本土房企“兜底”：建发94亿揽三幅地

厦门此次供应10幅宅地，用地面积24.25公顷，占全年总宅地供地计划（266公顷）的比重仅有9%，从体量上看处于较低位。但有5幅土地位于岛内（思明三宗、湖里2宗），地块综合素质很高。

厦门试图通过优质地块的供应刺激土拍市场回暖，同时在门槛上放宽了地块的付款周期，一定程度上有利于缓解拿地企业的资金周转压力。据克而瑞研究中心披露，当前厦门拿地到入市周期大多已压缩至6-8个月，在年初获取的地块有机会在本年内形成销售储备货值。这一点也为众多外来房企所关注。

两幅摇号土地最终由金地与中海分别获取。尽管外来房企参与度有所提升，但除了两幅触发摇号的地块之外，其余7幅土地均为厦门本土房企所获取。最大的赢家是厦门本地的一家国企——厦门建发股份有限公司（600153.SH，简称“建发”），该公司共花费94.4亿元，拿下3幅涉宅地块。

建发此次拿地金额占据此轮集中供地总出让金的60%，所拿3幅地块均位于岛内。其中，溢价最高的是去年厦门第三次集中供地中流拍的地块，此次推出起始价从29.4亿元降至29.3亿元，建发成交价32.7亿元，溢价12%。某种程度上，这也反映了厦门岛内土地出让回暖。

据21世纪经济报道记者不完全统计，自2021年下半年至厦门本轮土拍前，建发以总额约231亿元拿下19宗地块，遍及九江、莆田、宁德、南宁、福州、泉州、厦门、成都、长沙、漳州及宁波11个城市。其中，在2021年12月，建发一口气在成都以64.19亿元拿下3幅土地，成为成都2021年第三轮集中供地的拿地大户。

在此轮厦门土拍中，建发依然大手笔拿下三幅土地，其他厦门本土房企，如厦门国贸，象屿、同安联合体，住宅集团、同安联合体、万泰等各拿了一幅地。厦门本土房企包揽7幅土地，拿地占比接近80%。

区域去化压力仍存

整场土拍基本由厦门本土房企“兜底”，虽然溢价率较去年三轮集中供地有一定程度提升，但并没有出现大热的局面。就在开拍前一日，厦门自然资源和规划局还宣布终止了湖滨四里（2022P04）地块的出让，该地块计价建筑面积13.9万平方米，起始价40.4亿元，起始楼面价4.04万元/平方米，住宅销售限价7.5万元/平方米，是厦门此轮集中土拍中起价最高的一幅地块。

克而瑞研究中心数据显示，厦门这10幅地块给房企保留了不错的盈利空间，但厦门去化速度面临挑战。自2021年四季度以来，厦门商品住宅月均成交量仅有17万平方米，较2021年第二季度、第三季度月均成交量近乎腰斩。

受此影响，厦门商品住宅去化周期大幅拉长，截至2022年2月底，厦门商品住宅去化周期已超18个月，较去年同期拉长了39%，尤其是岛外区域，成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过40个月。

更为重要的是，当前房企的现金流依旧紧张，尤其是民营房企仍处于偿债高峰，拿地的积极性短期内并未有明显的改善，本次厦门土拍，外来房企以保利、招商、中海、金地、华润、中交等央企、国企为主即可得到验证。土拍市场的全面回暖还有待观察。

此前的3月24日，旭辉集团执行董事、CEO林峰在该公司2021年业绩发布会上透露，本来当天要去厦门参拍的，但是看人（企业）太多了，就不去了。林峰指出，旭辉在保现金流安全的同时，要腾出一些力量做收并购。他认为，收并购项目有利于修复旭辉的利润率。