三月，北京二手房均价58933 元/m²。
越来越多的刚需被卡在门外。
这半年来血拼姐为了帮大家锁定性价比较高的刚需上车地，路续说过几个区域。
唯独争议最大的京北价格洼地——天通苑，还没给大家讲过。
目前天通苑二手房均价4万，百平三居四百万可以拿下。
曾作为亚洲最大社区，这里常住人口近50万，人口总数超过冰岛。
一条地铁线、三站地，贯穿一个社区。
天通苑是很多北漂落脚的第一站，黑心中介二房东、窒息拥挤的地铁线路...
让这群北漂在京的第一个小目标变成逃离天通苑。
密度最大贫民窟是逃离派对它的称呼。
但同时低价优势、不算太远、配套成熟，又是很多刚需将它作为北漂落脚最后一站的理由。
他们说，在这不到500万可以买到南北通透的大房子；
出门有地铁，通勤也方便...
天通苑根本没传言的那么可怕。
对于这个魔幻的京北洼地，让人又爱又恨，今天姐给大家说说。
01
价格洼地，完美搔到刚需的痒处
天通苑整个社区由天通苑本苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成，吸引了租户、业主共近50万人，这里人真的很多。
为啥大家愿意选择这里？
姐去扒了一眼海鲜中介目前天通苑的二手房均价，明显低于市场的价格优势，是它最打动人的一点。
目前北京二手房均价5.9万/平左右，天通苑均价只要4.1万，买一个100平左右的房子只要四百万，而且户型一般比较方正，南北向采光很好。
在北京大家只要租过房应该就见识过各种奇葩户型，尤其是老房子什么刀把型杠铃型啥样都有；
并且一般采光都不是很好，有一个充满阳光的大窗可能是北漂置业的基础要求，天通苑刚好在低价的基础上可以满足这点，这是多数城区的老房子给不了的。
除此之外，天通苑位于北五环至六环之间，日常通勤有地铁，这是其他近郊可能比不上的。
一条地铁5号线在天通苑设有3站，贯穿全城。
天通苑站乘坐地铁到望京仅需30分钟、到西二旗30分钟、到国贸45分钟、到中关村1小时左右。
这里的生活配套也比较成熟，龙德广场应该是每个住过天通苑的人常去的地方。
这个商场血拼姐去过一次，不像其他近郊那种要黄不黄的商场那样，龙德广场生意还是比较兴旺的。
就算不想去商场逛街，住天通苑的人家楼下基本也有不少小商铺，简单吃点买点这些完全没问题。
可以说上面这些是天通苑的优势，也是大家选择这里的理由。
02
大社区高密度，容易沦为“贫民窟”..
天通苑亚洲最大社区的名号大家应该都听过，其实这里的成熟配套，也要得益于近50万人群的聚集。
常住人口多让这里的各项生活配套逐渐完善起来；但也正是过大的人口密度，让这里令人感觉很窒息。
姐在网上看到了两张极具冲击力的动图，大家可以感受一下↓
早高峰的天通苑地铁站：
图源：三联生活周刊
早高峰后地铁口的共享单车：
图源：三联生活周刊
江湖上有句话，叫你见过六点半的天通苑，才算见识了真正的北京。
还有句话，叫天通苑毁了我好多温柔。
这里有地铁不假，但住这的都是打工人，早晚高峰的的确确是挤得吓人。
由于人多造成的拥堵问题是一方面，同时社区过大又让这里的居住人群鱼龙混杂。
并且物业管理并没有那么容易。
物业对于房子将来的售出价值影响很大，像这样的大社区一旦管理不善，随着房子越来越老，沦为贫民窟的可能性就非常大。
如美国著名的普鲁特•伊戈住宅区，由于管理缺失，居民对于建筑物和各种设施肆意破坏，不到十年已残破不堪，成为垂直贫民窟。
国外很多高层都摆脱不了这种宿命，房子出现问题没人管，有钱人搬走，没钱只能硬挺。
社区大人口过密也成了天通苑价值上升的绊脚石。
所以之于北京，天通苑是价格洼地，同时也是价值洼地。
03
京北回不去的天，眼看要跑输大盘
姐找到了一张过去几年天通苑的房价走势，见下图。
图源：知乎董文【数据来源安居客】
这个统计选取了天通苑的代表小区，以及朝阳区常营差不多年代的小区，一并来和北京大盘做对比。
咱们明显可以看到天通苑自2016年后明显跑输北京大盘，基本处于横盘状态。
对于这里的未来价值，血拼姐并不看好。
说到这肯定会冒出一堆鼓吹“回天计划”的；对于回天计划，更大的利好在回龙观而不是天通苑。
回天计划是北京市政府为解决回龙观+天通苑地区居住、交通、教育、医疗各项资源紧张的行动计划。
这俩地区曾经都是作为北漂睡城的存在。但由于西二旗科技产业的兴起，回龙观被加了一层很大的buff，也是因此逐渐甩开天通苑，价值攀升。
产业发展虹吸了一批又一批高收入人口，人口造就需求推动房价，回龙观目前二手房均价是5万4，比天通苑高出一截。
对回龙观来说，回天计划是升级，而对天通苑来说顶多算改善。
回天计划的存在重点解决的是民生问题，并不改变区域发展格局。
换句话说打不开产业的壁垒，天通苑始终和回龙观差两个段位。
京北的价格洼地，未来没那么乐观。
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