楼市宽松政策陆续出台 部分城市已率先回暖

来源：第一财经日报

作者： 马一凡

18城放宽了公积金贷款条件、11城调升公积金贷款额度、9市已下调贷款首付比例、13城通过财税托市刺激购房消费，全国普遍下调房贷利率、缩短审批放贷周期……今年3月以来楼市利好政策不断，这是否能促进楼市成交触底反弹，又有哪些城市已率先复苏？

在多重利好刺激下，截至3月底，部分一二线城市楼市已经回暖，广西省会南宁市主城区房价重回“1.3万+”时代，江苏苏州近期有开盘项目出现2000人摇号、中签率仅16%的火热场面。此外，武汉、杭州、青岛、北京、扬州等城市3月楼市均现回升。克而瑞研究中心认为，此轮率先回暖的势必是“人+钱”集中的城市。

广西南宁：楼市地市齐回温

在众多出台楼市利好政策的城市中，广西南宁的力度较大，主要体现在降低首付比例上。今年3月中下旬，广西宣布下调部分城市房贷首付比例，南宁二套房商贷最低首付比例由40%调整为30%。

除此以外，南宁还提高了市直公积金贷款额度，一套房最高可贷70万，二套房最高可贷60万，并宣布开始研究逐步提高商品房预售条件，稳妥推行现房销售试点，以此提升楼市信心。

在一系列刺激下，今年3月份南宁的楼市成交出现回暖迹象。

根据南宁住建部门的数据，今年2月南宁商品数总成交数量是1439套。目前3月还没结束，但根据克而瑞广西区域数据，截至3月17日，南宁主城区商品住宅成交数量已达2149套，远超2月份。

到3月13日为止，南宁商品住宅成交量已经连续5周回升。2022年第12周，即2022年3月14日~3月20日， 南宁市主城区商品住宅成交量仍保持在7万平方米以上量级，成交均价在连续5周维持1.2万元/平方米以上后，结构性上涨至13168元/平方米，宣告南宁重回“1.3万+”时代。分区看，青秀、江南、兴宁等区域已经出现量价齐升的情况，青秀均价结构性上涨至17315元/平方米，重回“1.7万+”时代。

在楼市回暖的同时，南宁的土拍市场也迎来久违的热闹。3月17日，南宁民歌湖旁GC2022-006地块采用网上挂牌形式出让，经过9个多小时、344轮网上竞价，广西本土房企凯瑞投资集团有限公司以单价1393万元/亩、总价约2.2亿元斩获地块，楼面价5223.65元/平方米，溢价率高达109%。

江苏苏州：又现激烈“千人摇”

和南宁类似，沉寂多时的苏州楼市，由于房贷利率集体回落“4”字头，购房热情也重被点燃。

去年下半年，苏州有部分滞销楼盘甚至降价6000元/平方米促销，现在仅从苏州近期两个楼盘的开盘就能看出变化：3月21日，苏州狮子山澜庭推出首批341套房源，吸引了2097组客户摇号，中签率只有16%；3月22日，苏州工业园区青剑湖建屋天著开启线上预约，要求首套房冻资180万元、二套房300万元、三套房600万元，只给两天报名时间，结果有663组客户火速报名，摇号中签率仅为29%。

“2月份苏州的楼市一度跌到谷底，进入3月以后，苏州的一手商品房、二手住宅成交都在好转，我们明显感受到售楼处访问量增多，成交率提升，压抑多时的需求正在回归。”一家华东大型房企苏南区域的营销人员对第一财经表示。

从当地官方公布的网签数据来看，今年2月苏州新房成交量为2585套，环比下滑45%。3月以后复苏显著，2022年第9周，即2月28日~3月6日，苏州市区新建商品房成交1047套，环比涨幅约21%，二手房住宅成交750套，环比涨幅42%；第10周苏州市区二手房住宅成交883套，环比涨幅18%，第11周新建商品房成交916套，环比涨幅约17%。

在华南地区，已经有房企打响“涨价第一枪”——位于深圳的新城燕澜和鸣和东莞的新城御珑公馆项目，宣布自3月31日24时起将在现有价格基础上上调3%。

根据中指研究院的信息，3月以来，楼市整体成交上行，一二线代表城市环比均有所回升，一线城市整体环比上升12%。截至3月26日，一线城市中北京楼市成交量涨幅显著，环比升80.4%；广州升幅34.0%，位居第二。二线代表城市中，苏州升幅显著，环比上涨67.4%；福州次之，升幅为53.4%；武汉升幅为51.2%，位居第三。

西南证券研报也显示，截至3月26日，重点监测的全国43个城市商品房3月份成交累计销售面积环比上升9.4%。

而根据克而瑞的调研数据，楼市率先回升的主要是东南沿海核心二三线城市，以及基本面相对较好的内陆一二线城市，以武汉、杭州、青岛、北京、扬州等为典型代表，其中杭州、青岛今年第11周环比涨幅均超20%，北京随着冬奥闭幕，楼市成交量企稳回升，环比涨幅也达18%。

进入3月后，一二线城市的土拍也已密集启动。土地市场被视为楼市风向标，去年因房企“躺平”，热度曾跌至冰点，如今从已竞拍城市的结果来看，土地市场普遍升温，北京、南昌、合肥、厦门都已实现首轮集中供地平稳收官。

购房者心态转变，但观望情绪仍在

“苏州楼市回暖的原因，跟信贷环境有较大关系，目前苏州很多银行首套房贷款利率已降到4.6%，几乎是五年来最低水平，在全国也是最低的，放款速度也较快，购房成本大大下降。另外，苏州之前成交规模已经触底，现在数据环比回升是正常的，因为2月的基数已经很低。”针对楼市出现回暖迹象的原因，苏州一位房地产营销人士对记者表示。

2022年3月以来，从中央到地方，楼市利好政策不断，购房者心态也有较大转变。苏晓文是一个深圳白领，她一直想在惠州购买一套面积120多平方米的房子用于周末度假，但去年一直不敢下手。

“真的要考虑出手了，因为惠州楼市已经跌了很多，现在利率也蛮优惠的，感觉是一个购房窗口期，再不买怕错过时机。”不过，苏晓文表示还是不敢碰资质差的开发商楼盘，优先考虑口碑较好、物业较成熟的二手房。

虽然一系列利好政策正在改变居民的购房预期，但克而瑞研究中心杨科伟认为，基于当前东南沿海核心城市尚未完全走出疫情阴霾、国际局势动荡不安、部分互联网大厂裁人等因素，短期内楼市信心修复需时间，尽管“金三”难再，但“银四”可期，率先回暖的势必是“人+钱”集中的城市。

除了前文提到的多个楼市回暖城市，3月以来也有不少城市楼市并未有太大起色，仍延续了波动下行趋势。根据克而瑞统计，这些城市包括西安、广州、徐州、淮安、佛山、南京等，其中南京、徐州、西安跌幅显著，均超20个百分点。

克而瑞研究中心认为，购房者的观望心态仍然是阻碍楼市回暖的一大因素，前期的调控加码、部分房企爆雷、项目降价等使得购房者信心备受打击，虽然自住需求尚存，但短期内观望情绪在所难免，也有一部分居民对未来收入预期并不乐观，捂紧钱包是当下很多购房者的真实心态。