近些年随着海淀产业之神的地位坐稳，海淀北昌平也跟着站了起来。
血拼姐印象最深的是当初朋友圈一个投资大V的形容称：“买在这边，想不涨都难”。这句话只说对了70%
京北逐步大热，不少外溢的码农挤不上海淀的车，将目光锁定昌平。
去年昌平入市了两个新盘均价已达6.2万/㎡，总价510w以上，群里不少粉丝朋友直呼昌平也快高攀不起了。
最近终于来了俩新盘，以刚需小户型为主，总价低至300w+！堪称京北真正的价格洼地......
但姐今天要说一个容易让人忽略的事实：洼地的本质可能是投资的keng。
NO.1｜京北发展潜力与不确定性并存
昌平区域面积很大，从发展结构上来看咱可以主要给它分为三部分：回天地区、未来科学城、昌平新城。
回天区域也就是回龙观+天通苑的组合，是距离主城区最近，与海淀朝阳接壤的地方；
未来科学城分为东区＋西区，在回天区域北部；昌平新城则要再往北一些。从京北楼市的角度，我们能接触的项目基本集中在回天及未来科学城区域。
想判断一个区域发展如何，最直观的就是看它的房价及涨幅，有点类似一分钱一分货。
目前走在昌平发展前沿的是回天当中的回龙观，离产业高地海淀最近自然最好的承接了外溢产业及人群。
回龙观是昌平最具发展潜力的地方，这里的房价正好印证这一点，姐去看了下回龙观4月二手房均价在56912元/m²；同比去年同期上涨 10.03% 。
大V所说的京北想不涨都难，基本就是集中在这片区域。
开头姐说他这句话只说对了70%，另外那30%不愿意涨的小意外，就在未来科学城。
价格洼地是有道理的，这么些年未来科学城一直没发展起来，产业组团不够大，没有形成高实力的产业集群。
最近入市的两个低总价盘就位于未来科学城辐射的区域，一个是硅谷ONE靠近东区在北七家，另一个是中海滙智里靠近西区在沙河高教园一带。
咱来看看这俩区域的房价走势：
目前北七家二手房均价在43233元/m²，每平比回龙观便宜了1万多，过去一年这里的房价走势在4万至4万4之间波动。
再看沙河，去年5月至今二手房价则是在波动中下跌，目前均价在43638 元/m²。
洼地过去的房价走势一点都不乐观，并且可以预判的未来充满了不确定性。
NO.2｜交通问题是很大壁垒
昌平目前已开通运营的有四条地铁线路，分别是昌平线、8号线、13号线、5号线，基本都分布在昌平南，回天地区地铁覆盖性最高。
再往北交通出行就很不方便了，这也是昌平北部房价上涨的重要阻力。
没地铁日常通勤极不方便，买这边的人少，房源流通性就不行。
目前未来科学城一带有在建中的地铁17号线，但对距离最近入市的北七家硅谷ONE来说距离太远借不上光。
传说规划中的17线支线的具体线路走位也没官宣，目前还是具有很大的不确定性。
目前距离硅谷ONE最近的地铁站是2.9公里左右的5号线天通苑北站；
而中海汇智里在未来科学城西区，更靠近六环，东距沙河高教园区仅1.5公里，南距生命科学园仅5公里,紧邻京藏高速、京新高速两条高速。
距离最近的是昌平线沙河站/高教园站约4km......
听说未来项目东侧有S2号线及19号线北延地铁的规划，据公开消息显示，S2线拟在中海汇智里项目东侧设一个站点，但是规划这种事，没落实的大家暂且当没有来看。
所以硅谷ONE和中海滙智里的一个共同问题，就是离地铁太远。
NO.3｜低总价小户型扎堆
区位上两个项目还没有吃到京北的发展红利，但他们的优势可能是在户型面积上，都做了小户型总价很低。
硅谷ONE户型面积为72-129㎡二至四居，共1300余套房源；项目容积率2.2，指导价5.4万/㎡，总价约389万起！
并且姐听说开盘价可能更低......
来咱看看户型图：
72平米两居
99平米三居
129平米四居
中海滙智里户型则为58㎡一居室、74㎡南向两居室、107㎡南北三居室、120㎡南北四居室，销售均价约为5万/㎡，总价290万起。
项目规划建设15栋楼，容积率为2.2，共计1502户，车位配比1:1.2，户型图给大家放下面：
两个项目都是以刚需小户型为主，总价300w+的户型很多。
如果有人想看俩项目具体的户型对比，评论区留言，今天不做过多评述了。
对于京北的这两片洼地，本地的刚需还可以看看，投资的就快跑。
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