来源：新京报
记者：张晓兰 编辑：杨娟娟
近日，有消息称，燕郊首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。对此，新京报记者致电三河市住房和城乡建设局以及燕郊多家房产中介，不少中介人士表示：“目前没有正式下文，什么时候执行还得等银行的正式通知。”而三河市住房和城乡建设局相关工作人员则表示：“我们没发过这种通知，具体得问银行。”
相比去年，今年燕郊楼市成交量有所上升，但由于“以价换量”现象明显，价格方面则有所下降。展望未来燕郊楼市的走势，业内人士认为，如果环京区域的政策保持“高压”，那么环京区域包括燕郊的房地产市场都很难迎来转变，房价将长期处于底部徘徊，甚至有可能再度出现下行。
今年燕郊楼市成交量有所上升，但“以价换量”现象明显。新京报资料图片
动向：
首套房首付降至20%？业内称“未正式下文”
近日，有消息称，燕郊首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。对此，新京报记者致电燕郊多家房产中介。一位中介人士表示，该消息属实；另一位中介人士称，“目前没有正式下文，什么时候执行，还得等银行的正式通知。现在对外执行的依然是首套房首付30%，二套为50%。”此外，也有销售人员称，目前燕郊新房市场首套房首付降至20%，而二手房方面现在还不太明朗，“二手房一般比较滞后，目前还是按照30%执行，慢慢应该也会执行20%。”
随后，新京报记者致电三河市住房和城乡建设局，其相关工作人员表示：“我们没发过这种通知，具体得问银行。”
业内人士指出，一般情况下，银行并没有权限自行决定首付比例，按照规定其需要在政策基础上落实执行。另据媒体报道，针对燕郊楼市降首付的传言，建设银行、交通银行、农业银行、工商银行和中国银行的燕郊支行均答复：“没有接到通知，银行做不了20%的首付。”
根据三河市2017年出台的政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
值得关注的是，一旦降低首付比例，会对市场造成怎样的影响？燕郊一家经纪公司销售人员分析称，预计后续市场不会有太大变化，其理由在于，“燕郊和别的地方不一样，当地房源太多，其中，二手房在售房源达28000多套，新房方面，各楼盘为争夺客户降价促销的也较多，而购房人群短期内不会增长太多，再加上目前出手的人群以置换为主，因此，预计降低首付比例不会对市场有太大影响。”
上述销售人员进一步分析称，现在燕郊几乎没有投资客群，主要是刚需、改善置业者，对于一些刚参加工作不久的年轻人而言，降低首付比例后，有可能不考虑一居，而是直接购置两居室，因此，小户型房源可能更加不好出售。而这对于大部分改善客群而言，也令其置换需求受到影响，导致二、三居房源同样不好出售。
值得一提的是，降低首付比例这一消息传出后，咨询买房的人跟之前相比，也没有太大的变化。“其实现在买房的人，很多不缺首付，缺的是总房价款。对于购房者而言，相比首付比例，他们更关心的是利率下降的问题。”上述销售人员称，不过，一旦降低首付比例，一大好处在于可能会提高效率，有些迟疑、观望的购房者，或将较快下定决心购房。
市场：
成交“腰斩”后逐步企稳，价格明显降低
值得一提的是，新京报记者获悉，因为疫情的原因，很多购房者纷纷选择在线看房、选房、成交。整体成交量方面，今年以来，相比去年，燕郊楼市逐步企稳，成交量有所上升。
“今年春节以后，市场跟去年相比好一些，也很平稳，每天大概成交7-10套，前段时间因为疫情，燕郊封控了一阵子，但每天都有成交，五六套左右。相比去年，成交量上升了，但成交价格与去年相比有所降低。由于房源较多，很多成交是以价换量。”当地一位销售人员如是说。
而从近年成交情况来看，根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2021年，燕郊新建商品住宅成交套数为6032套，价格为19456元/平方米。“从2016年以来的数据看，2021年新房交易数据并不算太糟糕，最近两年成交量有所回升，但也不是一个非常大的规模，成交量还是有压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此评价当前的燕郊楼市。
二手房方面，来自58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米，降至2022年4月初的17917元/平方米。对此，58安居客房产研究院分院院长张波分析称，近五年来，燕郊楼市降温和环京区域的限购有着直接关系，环京区域限购从严之后，北京的外溢需求无法在燕郊得到承接，而燕郊本地的人群需求有限，导致市场不断降温。
时至今日，2016年、2017年购房的人群，居住五六年后，由于家庭结构的变化，目前有了改善置换的需求。但由于疫情等原因，很多置换需求不敢随意出手，“手上有60万的，我现在会建议他们买个45万左右的房子，起码留10多万还月供生活。不像以前，假如手上有60万，购房者可能会想到买首付70万的房子。”上述销售人员如是说。
机构统计数据显示，2021年，燕郊新建商品住宅成交套数为6032套。新京报资料图片
合硕机构首席分析师郭毅指出，之前，在环京楼市成交“腰斩”的过程中，燕郊是个比较有代表性的城市。同时，燕郊在环京市场中具有旗帜的作用，只有燕郊楼市真正出现成交量回暖、市场升温，环京楼市才有重启回暖的契机和可能性。
不过，在郭毅看来，燕郊楼市目前的问题，不是降首付能解决的，反而可能因为类似宽松政策的出台，导致一部分购房群体出现更深的观望，市场反而可能在短暂政策观望期后出现下行的趋势。
“无论刚需自住还是投资客，都需要谨慎客观地看待首付比例下降。”资深业内分析师崔秀程表示，购房者需要放弃幻想，目前燕郊楼市仍处于回归价值本位的过程。
展望：
2022年燕郊楼市或依然“波澜不惊”
展望接下来燕郊楼市的走势，燕郊当地一位销售人员称，具体还得看疫情而定，一旦疫情有反复，接下来市场行情可能会不及去年。如果疫情好转，相信楼市会平稳往上走，因为市场平稳了，很多购房客群才会选择出手。
“如果环京区域的政策保持高压，那么，环京区域包括燕郊的房地产市场都很难迎来转变，房价将长期处于底部徘徊，甚至有可能再度出现下行。因此，在保障合理住房需求的政策推动下，燕郊楼市的确存在‘放松’的条件。”张波分析称。
严跃进也认为，从大方向来说，燕郊楼市压力较大，适当在首付比例上做一些调整，也是符合预期的，可以激活合理的住房消费需求。
整体来看，崔秀程预计，2022年的燕郊楼市，将仍是波澜不惊、较为平淡的一年，“燕郊以前是个投资客较多，投资氛围较浓的区域，这几年被打压回原形。人们对一片区域重拾信心，需要较长的时间，有个重新评估和认识的过程。”
郭毅分析，燕郊楼市的核心，还是要打破燕郊和北京之间的交通瓶颈，形成同城化的通勤方式。此外，按照京津冀协同发展以及北京和“北三县”之间的“四统一”（即“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”）去落地实施，让燕郊和北京在城市发展及公共配套服务上保持互通互联，燕郊楼市才能真正有所起色。
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