呼和浩特市兴松小区的居民越来越焦虑。业主们未曾预料，握在手里的“房本”(房屋所有权证)，那象征着绝对所有权的小红本本，在2017年突然就不好使了。自从呼和浩特市住房和城乡建设局(原呼和浩特市住房保障和房屋管理局)发放的房屋所有权证被呼和浩特市自然资源局(原呼和浩特市国土资源局)发放的不动产证替换后，他们的房产过户、抵押都被冻结。此时，业主们才知道，这个小区是盖在集体土地上的建筑，因为土地使用不合规，房产交易被冻结。
房本“不好使了”
5年前，兴松小区业主田先生购买了该小区的房子，也顺利地办下了房屋所有权证的过户手续并办了房贷。2018年，他想将房子卖掉，却发现小区的房产交易被冻结了。此时，他才知道，原来这个小区的用地是集体土地，按照国家相关政策，是不能像商品房一样交易的。那么，5年前又为什么能办房屋所有权证？为了这个事情，田先生和业主们向相关部门反映了好几年。
2020年6月28日，记者来到兴松小区了解情况。兴松小区位于新城区气象局西巷，在2000年之前，有300多户居民面临着这个问题。该小区业主委员会主任马女士告诉记者，这个小区是1994年前后，由呼和浩特市郊区巧报乡府兴营村的一名村民作为开发商在村集体土地上盖起来的。当时，一部分房子卖给了村民，还有几栋楼被若干家单位以团购的形式买下来。马女士家是在2002年办下了房屋所有权证，当时是单位协调开发商统一给办理的。
2000年以后，8栋楼相继竣工，小区房屋买卖也变得频繁起来。当时，办理房屋所有权证过户以及银行贷款等都没有问题，很多人都是按当时商品房的价格在这个小区购买的二手房。而在2017年前后，房屋所有权证被不动产证替代后，麻烦就来了。这个小区因为是集体土地，所以房产过户和抵押都被冻结。
遇到和兴松小区相同问题的小区和业主，在呼和浩特市还大量存在。今年4月初，赛罕区金马小区业主向市长信箱救助，6月12日赛罕区人民政府回复称：该小区土地属于集体土地，未完成土地征转，因此房屋转让、抵押受限。目前该项目已经列入赛罕区遗留项目库，区遗留办正在积极协调各相关单位进行办理。赛罕区世纪庄园小区的业主也就集体土地上有房本无法办理不动产业务的问题反映了3年多，由于该项目土地程序上没有完成集体土地征转，导致房屋没有与其相应的国有土地宗号，项目无法落宗。故不动产登记部门限制了该小区居民房屋的转让、抵押。
据媒体报道，金桥开发区的金桥住宅小区居民、乌兰小区居民、祥苑小区居民等几个小区，则是因金桥开发区管委会违规发放国土资源部的制式土地使用权证，后于2014年被内蒙古自治区政府发文通告呼和浩特市政府，要求停止金桥管委会向入驻单位非法发放土地证的行为，并注销了已经给开发商发放的土地证，这些土地又变成了集体土地。而此时，小区居民早已拿到了办理的房屋产权证书。
目前，呼和浩特市面临同样问题的小区还有几十个，涉及上万户居民。
地方规定与国家法规相冲突
2017年前后，即呼和浩特市住房保障和房屋管理局(现呼和浩特市住房和城乡建设局)发放《房屋所有权证》转到呼和浩特市国土局(现呼和浩特市自然资源局)发放不动产证时，越来越多的小区面临这个困扰。问题形成的原因何在？记者走访了呼和浩特市自然资源局和呼和浩特市房屋产权交易中心。
记者从呼和浩特市自然资源局确权科了解到，兴松小区等小区所在土地为农村集体经济组织所有的集体土地，不是国有土地。早在1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)就明文规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”目前，除国家试点地区，集体土地上房屋不得办理抵押登记。
依据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”而在2000年之后，呼和浩特市住房保障和房屋管理局依据呼和浩特市人民政府发布第11号政府令《呼和浩特市城镇房屋权属登记管理办法》，为集体土地上建造的房屋也发放了国家统一印制的《房屋所有权证》，直到2016年底，这一问题政府相关部门一直没有予以纠正。
近些年来，国家、自治区、呼和浩特市都对集体土地上建设的住宅楼、商业楼的转移登记进行了严格限制。根据呼和浩特市人民政府办公厅印发《关于解决不动产登记中有关问题的意见》的通知(呼政办发〔2017〕42号)“为提高农民生活水平、改善农民生活条件，在城市或集镇规划区内，经政府批准在集体土地上建设的村民住宅楼和商业楼，分配或出售给本集体成员居住或经营的，可办理不动产登记，但不得办理抵押登记；本集体成员之间转移的可办理转移登记；依法继承房屋的可办理转移登记。城镇居民购买的不予办理转移登记。”
集体土地上的房屋登记已既成事实
既然国务院早在1999年就做出了明文要求，之后国家、自治区、呼和浩特市多次发布法律法规，明令禁止向集体土地上建造的房屋发放国家统一印制的《房屋所有权证》。那么，在2016年之前，房管部门又是依据什么给集体土地上建造的楼房颁发了房屋所有权证的呢？记者又来到呼和浩特市房屋产权交易中心了解情况。
该中心相关负责人告诉记者，2000年之前，呼和浩特市原郊区，由原来的郊区城建局房管所实施开展村镇房屋权属登记，对村镇集体土地上建成的平房、楼房房屋颁发《内蒙古自治区村镇房屋所有权证》。
2000年5月12日，呼和浩特市人民政府按照城市新的行政区划和城市总体规划(撤销原郊区设立赛罕区)，下发《呼和浩特市人民政府关于加强村镇房屋权属管理事项的通知》(呼政发[2000]42号)，文件规定原郊区城建局房管所承办的村镇房屋权属工作全部移交到呼和浩特市房产局负责办理，并以城市总体规划区域为界，在规划区域内建成的房屋，颁发国家统一印制的房屋所有权证。
2000年4月12日，呼和浩特市人民政府发布第11号政府令《呼和浩特市城镇房屋权属登记管理办法》，其中第三十六条规定，本市集体土地上的房屋的权属登记参照本办法执行，呼和浩特市住房保障和房屋管理局按照该政府令有关规定开展集体土地房屋权属登记工作，办理初始确权登记、转移、抵押等相关业务，包括兴松小区、西苑小区都是依据《呼和浩特市城镇房屋权属登记管理办法》办理的登记。
2016年之前房、地行政管理分属两个部门，当初房管部门对房屋登记依据原建设部、市政府有关政策法规进行登记。业务主要涉及国有土地上的房屋登记，集体土地上建成的房屋参照执行。在这种历史条件下，集体土地上的房屋登记已既成事实，目前按照《不动产登记条例》有关规定，开展房屋登记需要进行占用土地先行落宗，要转移、抵押的房屋占用土地需落宗为国有性质，才能够办理有关业务，从而导致这类房屋暂时无法进行相关的业务登记。
土地征收是解决问题方式
2017年前后，呼和浩特市自然资源局发现这个问题后，多次向市政府汇报相关情况。并向内蒙古自治区自然资源厅进行汇报，得到厅里的回复是“要坚决制止小产权房通过不动产登记合法化。”因此，解决这个问题的途径只有一条——将这些土地征收为国有土地。
目前，呼和浩特市政府已经多次召开专题会议研究，责成四区政府进行土地征收报批。征地报批需市四区政府按国家有关法规落实征地补偿费等事宜后上报市政府，最终须由自治区政府批准征收集体土地后，登记机构才能着手处理。
据了解，近期，呼和浩特市委、政府已责成相关单位对全市集体土地上建成房屋形成的历史问题拿出切实可行的解决办法，既要维护房屋权利人应有的权利，又要进一步规范和弥补过去房屋登记因政策缺失存在的不足。目前，该解决办法措施形成初稿。(记者 查娜)
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