在二手房交易过程中，无论是买主还是房主很多时候都会寻求中介的帮助。最近一段时间，市民崔女士很是烦恼，因为房子售卖的事情出现变故，她与房地产中介签订的合同无法履行，中介告知她需赔付房款10%的违约金，也就是2.78万元。
房东委屈房屋因故未售却要赔偿违约金
1月18日，记者来到位于东河区的崔女士家，她向记者介绍，这套房子属于析产房(析产又称为财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同的财产予以分割，使其分属各共有人所有。房屋析产一般发生于离婚、分家、继承和共同买房等民事关系上)。
据崔女士介绍，这套房子原本是崔女士公公购买并留下的房产，去年她与丈夫离婚后，根据离婚协议，这套房产过户到崔女士的名下。2020年11月，崔女士找到了东河区一家房产中介，想要把名下的房子卖掉。当年11月7日，崔女士与优居地产包头胜威店(以下简称优居)签订了“房屋(装修)销售委托合同”，写明双方商定崔女士委托优居准入的装修公司对该房屋进行全面精装修并出售，且约定崔女士到手房款总计27.8万元，优居方面承诺在2021年6月30日前付清全部房款。且合同中写明，如崔女士单方面违约需支付房屋委托价的10%。
据崔女士介绍，她家房屋装修老旧，房产中介表示会将房屋装修之后再出售，这样售价可观，但无论售价如何，崔女士能够拿到手的就是27.8万元。变故出现在签订合同的几天后。“在得知我将房子委托中介出售的消息之后，我前夫和他的弟弟都表示极力反对，他们说房子是祖产，我不可以擅自将其出售。”崔女士说，考虑到种种因素，她不敢将房子出售，同时想解除与优居的合同关系，她说，此后几天她口头告知优居胜威店的法人张女士，表示无法售卖这套房产。
崔女士说，离婚后她自己独自抚养孩子，经济条件拮据，而卖房一事她没想到遭到前夫一家人的反对。“卖不成房子，我也不是故意要毁约，当与优居胜威店的负责人谈起能否解约时，对方说按照合同规则，是我单方面违约，合同如解约我就要支付2.78万元的违约金。”崔女士说，对于无法卖房一事她也很无奈，但这件事并没有给优居带来损失，房屋还没有开始装修，并且她提前告知了对方事情的缘由。
“2万多的费用对于我来说不是个小数目，我曾与优居多次协商，希望能够降低违约金金额，但对方表示我是合同违约，如果不卖房子，就要将我告到法院。”崔女士表示，这个费用她实在承担不起，希望优居方面能够理解这一特殊情况。
中介无奈为生意正常运行要求依法履约
当日，记者来到优居地产包头胜威店，由于签订合同时，优居另一门店负责人王先生也参与其中，他向记者介绍说：“当时与崔女士签订合同的时候，崔女士手里的房本和离婚证都经过了仔细查看，房产当时没有任何纠纷和问题，是在双方自愿的情况下签订的合同。”
优居胜威店法人张女士向记者介绍，去年11月7日与崔女士签订合同后，公司准备进行下一步的装修房屋计划，在此后长达一个多月的时间里，她曾多次发信息给崔女士，催促其整理屋内的东西并搬走。张女士说：“崔女士要么不回消息，要么就一直找理由拖延时间，但对于其家里有纠纷一事却未提及。”优居方面告诉记者，在与崔女士进行沟通期间，前期崔女士不回复信息也不接电话，在此期间，优居发现崔女士与另一家房产中介门店的销售人员进行接触，并且对方开出的价格高出7000元，优居方面认为崔女士是恶意毁约，想要将房子交给其他门店售卖。对此崔女士予以否认，表示确实询问过其他门店的价格，但自己已经签订了合同就不会毁约，确实是因为前夫家中反对才想中止房产交易。
崔女士表达了她的难处，但优居方面也说出了他们的无奈，尽管崔女士未对门店造成经济损失，但她合同违约，就要承担起一个行为能力人该承担的责任。“经常会有客户单方面毁约，比如在签订合同之后发现有人出了更高的价格便立即毁约，也有客户突然不想售卖房子而解约。我们是干这项工作的，以这项工作为生，总是遇到这样的客户，生意便无法正常进行。”优居王先生告诉记者，去年有四五个客户单方面无故违约，对此他只能起诉到法院维护自己的合法权益。
在双方协商过程中，优居方面表示：“崔女士可交2.78万元违约金给优居公司保管，待崔女士处理完家庭纠纷，优居将房屋顺利售卖后，这笔款项将完整退还给崔女士，到时房屋的出售价格将随市场行情变化而定，如果行情涨了，优居公司将相应地增加崔女士房屋的出售价格，相反，则降低价格。崔女士如执意解约，我们将通过起诉至法院进行解决。”沟通中，了解到崔女士的困难后，优居方面表示崔女士可以交付2万元的违约金，目前双方针对违约金一事正在进一步协商中。
律师说法
违约金额度可由法院参照实际损失界定
就此事，内蒙古孚本律师事务所董一然律师表示，根据《民法典》第119条的规定，依法成立的合同，对当事人双方是具有法律约束力的。
董一然表示，如果崔女士跟房地产中介公司签订的合同不违反法律强制性规定，就应当是有效的，那么双方就应该诚信地去履行合同，在履行过程中，任何一方不得无故解除合同，如果因为解除合同给对方造成损失，应当按照对守约方所造成的实际损失进行赔偿，如果双方对违约金有明确约定的就从其约定；对违约金没有约定的，可按照实际损失来计算。但如果双方约定的违约金过高，人民法院可以判决减少违约金或者将损失的赔偿金额降到合理范围。
本案中，房产中介公司可以要求崔女士支付违约金，但人民法院需要参照实际损失来界定损失是否约定过高。
对于此类纠纷，董一然建议，签订合同的时候双方一定要谨慎，要明确合同会带来相应的法律后果和约束力。在签订合同之后，一定要诚信地去履行合同，不要随意违约，给自己和对方造成损失与麻烦。(记者 宋美慧 实习生 郝巧宁)
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